Guide Complet 2025 – Acheter un Bien Immobilier en Italie pour les Résidents Suisses
Sommaire
- 1. Éligibilité des Résidents Suisses
- 2. Premiers Pas Avant l’Achat
- 3. Processus d’Achat Immobilier
- 4. Taxes et Coûts
- 5. Financement pour Résidents Suisses
- 6. Régime Fiscal Préférentiel pour les Retraités
- 7. S’Installer et Vivre en Italie
- 8. Où Acheter ?
- 9. Tendances du Marché en 2025
- 10. Conseils d’Expert
- 11. Ressources et Contacts
1. Éligibilité des Résidents Suisses
Grâce aux accords bilatéraux avec l’Union européenne, les résidents suisses bénéficient de droits élargis pour acheter des biens immobiliers en Italie. Le principe de réciprocité, stipulé par l’Article 16 des Preleggi al Codice Civile italien, exige que les Italiens puissent acheter en Suisse dans des conditions similaires. Pour les Suisses non-résidents en Italie, les achats sont limités à 200 m² pour une résidence secondaire ou 1 000 m² pour une propriété avec jardin. Les résidents en Italie, enregistrés à l’Anagrafe ou détenteurs d’un permis de séjour, ne sont soumis à aucune restriction. Les acquisitions pour usage commercial ou par héritage ne nécessitent pas de vérification de réciprocité.
Encadré Juridique : Principe de Réciprocité
L’Article 16 des Preleggi stipule qu’un étranger peut acheter un bien en Italie si son pays autorise les Italiens à faire de même. Pour les Suisses non-résidents, cela limite les achats à 200 m² pour une résidence secondaire ou 1 000 m² pour une propriété avec jardin. Une absence de réciprocité peut rendre la vente nulle, d’où l’importance de consulter un notaire.
2. Premiers Pas Avant l’Achat
Avant de commencer votre recherche immobilière, plusieurs démarches administratives sont nécessaires pour garantir un processus fluide :
- Codice Fiscale : Ce numéro fiscal italien, obtenu auprès de l’Agenzia delle Entrate, est indispensable pour toutes les transactions.
- Compte bancaire local : Un compte en Italie est requis pour les paiements et les transferts notariés.
- Accompagnement juridique : Faire appel à un avocat bilingue est fortement recommandé, surtout si vous ne parlez pas italien couramment.
- Budget réaliste : Prévoyez le prix du bien plus 7 à 10 % pour les frais annexes (taxes, notaire, agence).
Checklist des Documents :
- Passeport ou carte d’identité
- Justificatif de domicile
- Relevés bancaires ou preuve de fonds
- Formulaire de demande de Codice Fiscale
3. Processus d’Achat Immobilier
L’achat d’un bien immobilier en Italie suit un processus structuré :
- Recherche de biens : Utilisez des plateformes comme Casa.it, Idealista.it ou Immobiliare.it pour identifier des propriétés correspondant à vos critères.
- Offre et compromis de vente : Une fois le bien choisi, soumettez une offre. Si elle est acceptée, signez un compromis de vente (compromesso) avec un acompte de 10 à 20 %, incluant des clauses suspensives (par exemple, obtention d’un prêt).
- Due diligence : Vérifiez la conformité cadastrale, les autorisations urbanistiques et les titres de propriété pour éviter tout problème juridique.
- Acte notarié (rogito) : La transaction est finalisée devant un notaire italien. Un interprète est requis si vous ne parlez pas italien.
4. Taxes et Coûts
L’achat immobilier en Italie entraîne des frais initiaux et récurrents. Voici un aperçu des principaux coûts :
Frais d’Acquisition
| Type de Frais | Montant Estimatif |
|---|---|
| Taxe d’enregistrement | 2 % (résidence principale) ou 9 % (résidence secondaire) |
| TVA (biens neufs) | 10 % (standard), 4 % (résidence principale sous conditions), 22 % (luxe) |
| Frais de notaire | 1 à 2,5 % du prix du bien |
| Commission d’agence | 3 à 5 % (partagé entre acheteur et vendeur) |
| Total frais annexes | 7 à 10 % du prix du bien |
Coûts Récurrents
- IMU (taxe foncière) : 0,4 à 1,06 % de la valeur cadastrale, exonérée pour les résidences principales occupées plus de 6 mois par an (sauf propriétés de luxe).
- TARI/TASI : Taxes communales pour les ordures et services, variables selon la commune.
- Revenus locatifs : Taxés à 21 % (forfaitaire) pour les non-résidents.
- Plus-value : Taxée à 26 % si la revente intervient dans les 5 ans, sinon exonérée.
Note fiscale : Les biens italiens doivent être déclarés à l’Administration fédérale des contributions (AFC) en Suisse, influençant les taux d’imposition sur la fortune et le revenu.
5. Financement pour Résidents Suisses
Plusieurs options de financement sont disponibles :
- Prêt hypothécaire en Italie : Jusqu’à 70 % de la valeur du bien (LTV) pour les résidents en Italie, mais souvent limité à 50-60 % pour les non-résidents, avec des taux d’intérêt autour de 3 % en 2025.
- Prêt relais : Utilisation d’un bien suisse comme garantie.
- Prêt travaux : Pour financer des rénovations, disponible via des banques italiennes.
Un courtier spécialisé peut faciliter l’accès aux meilleures offres pour les acheteurs étrangers.
6. Régime Fiscal Préférentiel pour les Retraités
Les retraités transférant leur résidence fiscale en Italie peuvent bénéficier d’un régime avantageux :
- Impôt forfaitaire de 7 % sur les revenus étrangers (y compris les pensions) pendant 5 ans, non renouvelable.
- Applicable dans les régions du sud (Pouilles, Sicile, Calabre, Sardaigne, etc.).
- Exonération de declaration des avoirs étrangers.
Condition : Résidence fiscale en Italie, avec enregistrement à l’Anagrafe.
7. S’Installer et Vivre en Italie
Pour s’installer en Italie, plusieurs démarches sont nécessaires :
- Séjours de moins de 90 jours : Aucun visa requis pour les Suisses.
- Résidence prolongée : Enregistrement obligatoire à l’Anagrafe dans les 20 jours suivant l’arrivée.
- Certificat de résidence : Suffisant pour établir la résidence légale.
- Système de santé public (SSN) : Accessible sous conditions.
- Permis de conduire : Échangeable après 2 ans de résidence.
8. Où Acheter ?
Les régions italiennes offrent des opportunités variées selon vos objectifs :
| Objectif | Régions Recommandées |
|---|---|
| Résidence secondaire | Toscane, Ligurie, Pouilles, Sicile |
| Retraite et soleil | Campanie, Calabre, Sardaigne |
| Vie urbaine & travail | Milan, Rome, Florence |
| Investissement locatif | Lac de Côme, Cinque Terre, Côte Amalfitaine |
Exemples :
- Toscane : Collines pittoresques, idéale pour une maison de vacances.
- Lac de Côme : Marché locatif dynamique, parfait pour l’investissement.
9. Tendances du Marché en 2025
- Hausse des prix : Augmentation modérée de 0,5 à 2,5 %, jusqu’à 3 % dans le sud.
- Superbonus 110 % : Maintenu avec des restrictions pour encourager les rénovations énergétiques.
- Efficacité énergétique : De plus en plus valorisée, augmentant la valeur des biens rénovés.
10. Conseils d’Expert
- Engagez un avocat bilingue : Essentiel pour analyser les documents (atto di provenienza, visura catastale) et négocier le compromis.
- Attention à la fiscalité croisée : Les biens italiens doivent être déclarés en Suisse, influençant vos impôts.
- Pièges à éviter : Vérifiez les non-conformités cadastrales, les servitudes ou les charges de copropriété élevées.
- Négociation : Utilisez les défauts du bien (par exemple, travaux nécessaires) pour réduire le prix.
11. Ressources et Contacts
Pour accompagner votre projet, voici des ressources et contacts spécialisés :
| Contact | Service | Site Web |
|---|---|---|
| Altenburger Legal + Tax | Droit international CH-IT | altenburger.ch |
| De Tullio Law Firm | Droit immobilier, francophone | detulliolawfirm.com |
| Lendo Avocats | Accompagnement juridique bilingue | lendo-avocat.fr |
| Notaio Remo Bassetti | Services notariaux pour étrangers | notaioremobassetti.com |
Ressources supplémentaires :
- Agenzia delle Entrate : Administration fiscale italienne.
- EDB Switzerland : Impôts internationaux pour particuliers.
- Allerenitalie.com : Guide immobilier francophone.
Conclusion
Les résidents suisses peuvent acheter un bien immobilier en Italie en respectant les règles de réciprocité et en s’entourant de professionnels compétents. Avec des frais annexes de 7 à 10 %, un régime fiscal avantageux pour les retraités et un marché immobilier attractif, l’Italie reste une destination prisée.
