Courtage Immobilier

Le Courtage Immobilier : Rôle, Conditions et Responsabilités

Le courtage est un contrat par lequel une personne, moyennant une commission, est chargée soit d’indiquer à l’autre partie une opportunité de contrat (courtier indicateur), soit de servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat (courtier négociateur).

Recours au Courtier Immobilier

Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre sa propriété, il fait souvent appel à un courtier. Ce professionnel l’aide non seulement à éviter les tracas liés à la vente (visites, etc.), mais surtout à bénéficier de son expertise et de son réseau de contacts dans le secteur immobilier. Toutefois, le propriétaire conserve le contrôle essentiel du contrat, notamment en ce qui concerne le prix.

Législation et Nature du Contrat de Courtage

Le contrat de courtage est principalement régi par le Code des obligations et est une forme spécifique du contrat de mandat. Le droit fédéral laisse place au droit cantonal. Dans certains cantons, comme Vaud, des aspects spécifiques du courtage sont réglementés. Par exemple, la Loi sur l’exercice des activités économiques (LEAE) régit le courtage de mariages et de crédits, et la loi sur le notariat (LNo) interdit aux notaires de pratiquer le courtage d’immeubles. Comparé au contrat de mandat classique, le courtage se distingue par sa rémunération basée sur le résultat et non les moyens du courtier.

Commission de Courtage et Responsabilités

La question principale entre le courtier et son mandant concerne le moment où la commission de courtage est due. Cela survient lorsqu’il existe un « lien psychologique » entre les efforts du courtier et la conclusion du contrat principal. Le courtier n’a pas droit à sa commission si le mandant renonce au contrat objet du mandat, sauf si le vendeur est de mauvaise foi. Si le courtier agit dans l’intérêt du tiers contractant au mépris de ses obligations, il perd le droit à la commission. La commission peut être réduite par le juge si le contrat de courtage vise un contrat de travail ou de vente immobilière, si le salaire à réduire a été convenu et si la commission est objectivement excessive.

Conflits d’Intérêts et Fin du Contrat

Le courtier doit agir avec fidélité et diligence, évitant les conflits d’intérêts. Le conflit survient souvent dans le double courtage, où le courtier agit pour le vendeur et l’acheteur simultanément. Le double courtage est autorisé pour le courtage d’indication, mais interdit pour le courtage de négociation. La résiliation du contrat de courtage suit les règles habituelles du mandat. Même si une durée est prévue, le contrat peut être résilié à tout moment.

Source: Étude d’Avocats > Heim Paschoud & Associés