les ventes de biens immobiliers en Suisse
En Suisse, la vente d’un bien immobilier doit respecter le Code des obligations (CO), exigeant un acte authentique immobilier devant notaire pour être valide. Ce guide détaille les options de vente immobilière Suisse 2025, de la vente directe aux alternatives comme la promesse de vente ou le droit d’emption.
1. La Vente Directe
Principe
La méthode la plus simple : acheteur et vendeur fixent les conditions (prix, date) et les transmettent au notaire, qui rédige l’acte authentique.
Étapes
- Paiement : L’acheteur verse le prix sur un compte notarial (ex. : 1 MCHF).
- Transfert : Le notaire transfère les fonds au vendeur lors de l’inscription au Registre foncier.
- Frais : Droits de mutation (2-5 %), frais notariaux (~1 %) à la charge de l’acheteur.
- Consignation : 5 % du prix retenus pour taxes (ex. : 50 000 CHF), plus 5 % pour l’impôt sur le gain immobilier du vendeur.
- Changement : Inscription au Registre foncier officialise le nouveau propriétaire.
Exemple
- Vente d’un appartement à Lausanne (800 000 CHF) : acte signé le 01/04/2025, inscrit le 15/04/2025, fonds débloqués le même jour.
2. La Promesse d’Achat et de Vente
2.1. Principe
Adaptée si le transfert immédiat est impossible (ex. : bien non libéré, financement en cours). Les parties s’engagent à une vente future via un acte authentique notarié, sans transfert immédiat. Un contrat définitif suivra.
Caractéristiques
- Non inscrit au Registre foncier.
- Forme : Acte authentique obligatoire (art. 216 CO).
Usage
- Exemple : Achat d’un bien en construction à Genève, transfert prévu en 2026.
2.2. La Vente à Terme avec Droit d’Emption
2.2.1. Principe
Les parties fixent prix et date future de transfert. Un droit d’emption sécurise l’acheteur en l’annotant au Registre foncier, primant sur d’autres droits ultérieurs.
Modalités
- Acompte : 10 % du prix (ex. : 100 000 CHF sur 1 MCHF).
- Exécution : Solde payé au terme, transfert inscrit au Registre.
- Notaire : Requiert le changement de propriétaire à la date convenue.
2.2.2. Droit d’Emption
- Définition : Droit de l’acheteur à acquérir le bien, annotable 10 ans max (art. 961 CO).
- Règles : Incessible (sauf accord), transmissible par succession, activé par déclaration écrite.
2.2.3. Avantages et Inconvénients
- Avantages : Protection contre revente ou servitudes (foi publique du Registre).
- Inconvénients : Prix fixe malgré fluctuations (ex. : +5 % à Zurich en 2025 pourrait défavoriser le vendeur).
- Conseil : Expertise des tendances pour un prix équitable (ex. : 500 CHF par un expert).
3. Alternatives
3.1. Droit de Préemption
- Définition : Droit d’acheter en priorité si le bien est vendu à un tiers.
- Types :
- Qualifié : Prix fixé, acte authentique (notaire).
- Non-qualifié : Conditions du tiers, forme écrite suffisante.
- Règles : Annotable 25 ans max, délai de 3 mois pour décider, non applicable en succession ou vente forcée.
3.2. Droit de Réméré
- Définition : Droit du vendeur de racheter son bien, annotable 25 ans max.
- Similitude : Comme le droit d’emption, transmissible par succession, incessible sauf accord.
Exemple Pratique
- Cas : Maison à Vevey avec droit de préemption qualifié (600 000 CHF).
- Résultat : Vendeur propose à un tiers, bénéficiaire exerce son droit en mai 2025, inscrit en juin.
Nouveautés 2025
- Digitalisation : Actes notariés partiellement en ligne (ex. : signature électronique).
- Marché : Hausse de 3-5 % prévue dans les zones tendues (Zurich, Genève).
Conclusion
La vente immobilière Suisse 2025 exige un acte authentique immobilier et offre des options adaptées (directe, à terme, préemption). Immobilier Swiss vous guide pour sécuriser votre transaction – contactez-nous à info@immobilier-swiss.ch
Ressources