Guide Complet pour l'Acquisition d'un Bien Immobilier en Italie
Guide complet pour l’acquisition d’un bien immobilier en Italie (mise à jour 2025)
Investir dans l’immobilier italien séduit par la qualité de vie, la richesse culturelle et la diversité des régions, de Rome à Milan, de la Toscane à la côte amalfitaine, sans oublier la Sardaigne. Le cadre juridique est accessible aux acheteurs étrangers, mais certaines informations clés de cette page doivent être actualisées et précisées pour refléter la réalité 2025.
Aperçu de l’Italie (2025)
Capitale : Rome
Population : environ 59 millions d’habitants
Devise : Euro (EUR)
Langues : italien (langues co-officielles régionales : allemand, français, ladin)
Acheter un bien immobilier en Italie en tant qu’étranger
Citoyens de l’UE : peuvent acheter librement un bien immobilier en Italie, sans restriction particulière.
Royaume-Uni : depuis le Brexit, les ressortissants britanniques sont considérés comme non-européens. L’achat immobilier reste possible, mais les règles de séjour (visa, durée de résidence) sont distinctes.
Citoyens suisses : l’achat est autorisé sur la base du principe de réciprocité. Aucune restriction spécifique sur le type de bien.
Acheteurs hors UE : l’acquisition est possible, mais le droit de séjour et l’accès au marché du travail sont soumis à autorisation.
👉 Obligation commune : l’obtention d’un codice fiscale (numéro fiscal italien) est indispensable pour toute transaction.
Rôle des agents immobiliers en Italie
Les agents immobiliers italiens (agenti immobiliari) doivent :
réussir un examen officiel,
être inscrits auprès de la Chambre de commerce locale,
respecter un code de conduite strict.
⚠️ Point essentiel : l’agent immobilier n’est pas responsable des vérifications juridiques et techniques approfondies du bien. L’acheteur doit impérativement s’entourer d’un avocat ou d’un conseiller indépendant pour :
la conformité cadastrale,
les permis de construire,
l’absence d’hypothèques ou de servitudes.
Processus d’achat immobilier en Italie
1. Proposta d’acquisto (offre d’achat)
Offre écrite formelle, souvent accompagnée d’un dépôt de garantie. Une fois acceptée, elle devient juridiquement contraignante.
2. Compromesso (contrat préliminaire)
Engagement ferme des parties. Un acompte (caparra confirmatoria) de 10 % à 30 % du prix est généralement versé.
3. Rogito notarile (acte notarié final)
Signature devant un notaire indépendant, transfert de propriété et paiement du solde. Le notaire procède à l’enregistrement officiel.
Frais et taxes en Italie (2025)
Frais d’agence immobilière
Généralement 3 % à 5 % du prix d’achat, souvent dus par l’acheteur et parfois aussi par le vendeur.
Frais de notaire
Variables selon le prix et la complexité, en pratique environ 1 % à 2 % (souvent à partir de 2’000 €).
Taxes à l’acquisition (selon le cas) :
Taxe d’enregistrement (Imposta di Registro)
Taxe hypothécaire
Taxe cadastrale
Le régime fiscal dépend :
du caractère neuf ou ancien du bien,
de l’usage (résidence principale ou secondaire),
du statut de l’acheteur (résident / non-résident).
👉 Les frais globaux d’acquisition se situent généralement entre 10 % et 15 % du prix du bien.
Impôts fonciers
L’impôt principal est l’IMU (Imposta Municipale Unica), calculé sur la valeur cadastrale. Les règles diffèrent selon :
résidence principale ou secondaire,
commune,
statut du propriétaire.
Hypothèques en Italie (mise à jour 2025)
Les étrangers peuvent obtenir un financement bancaire en Italie, sous conditions :
Apport personnel : en général 30 % à 40 % pour les non-résidents
Taux d’intérêt : environ 3,5 % à 4 % en 2025 (plus élevés pour non-résidents)
Justificatifs de revenus et d’identité exigés
Le financement doit être anticipé très en amont.
Prix de l’immobilier en Italie
Les prix varient fortement selon les régions et les villes. Les zones les plus recherchées (Toscane, Milan, lacs italiens, Ligurie, côtes) affichent une demande soutenue et une offre limitée.
Compte tenu de la complexité juridique et urbanistique, l’accompagnement par un professionnel indépendant est fortement recommandé.
Conclusion
Cette page demeure pertinente, mais plusieurs informations clés devaient être mises à jour (statut du Royaume-Uni, conditions de financement, données démographiques, cadre 2025).
Acheter un bien immobilier en Italie reste une opportunité attractive pour les acheteurs suisses et internationaux, à condition d’adopter une approche structurée, juridiquement sécurisée et fiscalement maîtrisée.
Informations à jour – décembre 2025. Ce contenu ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.