Acheter une Propriété en Italie : Peu d’Obstacles, mais une Fiscalité Complexe (Guide 2025)
L’Italie, reconnue pour son patrimoine culturel, son art de vivre et sa gastronomie, séduit de plus en plus d’acheteurs immobiliers suisses à la recherche d’une résidence secondaire, d’un pied-à-terre ensoleillé ou d’un investissement patrimonial.
Si le processus d’achat immobilier en Italie est relativement accessible aux étrangers, il diffère sensiblement des pratiques suisses, notamment en matière de fiscalité, de procédures et de sécurisation juridique. Ce guide 2025 présente une synthèse claire, actualisée et opérationnelle des éléments essentiels à connaître avant d’investir.
Peu d’obstacles à l’achat, mais une fiscalité à maîtriser
Points clés
Accès ouvert aux acheteurs étrangers
Les ressortissants suisses bénéficient du principe de réciprocité et peuvent acquérir librement un bien immobilier en Italie, sans autorisation particulière. Il n’existe aucune restriction sur le type de bien (résidentiel, secondaire, investissement).
Fiscalité italienne complexe
La principale difficulté réside dans la compréhension du système fiscal italien, qui varie selon :
- la nature du bien (ancien ou neuf),
- l’usage (résidence principale ou secondaire),
- le statut de l’acheteur (résident ou non-résident fiscal),
- la localisation du bien.
Une planification fiscale en amont est indispensable.
Différences culturelles et pratiques locales
La négociation, les délais et la gestion administrative obéissent à des usages spécifiques. Une bonne connaissance du contexte local permet d’éviter retards, incompréhensions et risques juridiques.
Étapes clés pour acheter une propriété en Italie
- Recherche et sélection du bien
Définition du budget, de la région et du type de bien. La recherche s’effectue via des plateformes spécialisées ou par l’intermédiaire d’agents immobiliers locaux. - Négociation du prix
La négociation fait partie intégrante du marché italien. Elle doit être menée avec prudence et appuyée par une analyse du marché local. - Signature du contrat préliminaire (compromesso)
Ce contrat engage juridiquement les parties. Un acompte (caparra confirmatoria), généralement de 10 à 30 %, est versé à ce stade. - Vérifications juridiques (due diligence)
Contrôle du titre de propriété, de la conformité cadastrale, des permis de construire, des éventuelles hypothèques ou servitudes. - Acte définitif de vente (atto di compravendita)
La vente est finalisée devant notaire italien. Le solde du prix est versé et la propriété est transférée. - Enregistrement cadastral
Le notaire se charge de l’enregistrement auprès du cadastre et des autorités fiscales.
Coûts et frais à prévoir (2025)
Frais d’agence immobilière
Environ 3 % à 5 % du prix d’achat, parfois dus par l’acheteur et le vendeur.
Frais de notaire
Environ 1 % à 2 %, variables selon la complexité de la transaction.
Taxes et impôts à l’acquisition
- Imposta di Registro (bien ancien)
- 2 % pour une résidence principale (sous conditions),
- 9 % pour une résidence secondaire ou un non-résident.
- TVA (IVA – bien neuf)
- 4 % résidence principale,
- 10 % résidence secondaire,
- 22 % pour les biens de luxe.
- Impôt cadastral et hypothécaire
Montants fixes ou proportionnels selon le régime applicable.
👉 Les frais d’acquisition globaux se situent généralement entre 10 % et 15 % du prix d’achat.
Marché immobilier italien – Mise à jour 2025
Contrairement à la période 2023–2024, le marché immobilier italien a connu une reprise marquée en 2025 :
- Hausse des transactions : +11,2 % au T1 2025
- Augmentation moyenne des prix : +4,4 % sur un an
- Forte demande dans les régions suivantes :
- Toscane,
- Lombardie,
- Ligurie,
- Lacs italiens,
- Pouilles et Sicile pour les résidences secondaires.
Cette dynamique s’explique par le retour des investisseurs internationaux, l’attrait des résidences de caractère et une offre de biens de qualité limitée.
Taux hypothécaires en Italie (2025)
Les conditions de financement ont évolué :
- Taux moyens pour résidents : 3,5 % à 4 %
- Taux pour non-résidents : généralement plus élevés
- Apport personnel requis : souvent 30 % à 40 %
Le financement reste possible mais doit être anticipé et négocié en amont.
Conseils stratégiques pour les acheteurs suisses
- S’entourer d’un avocat ou conseiller immobilier indépendant
- Ne jamais signer un document sans traduction et compréhension complète
- Vérifier systématiquement la conformité cadastrale
- Intégrer la fiscalité italienne et suisse dans une vision globale
- Prévoir une stratégie de détention (personnelle, familiale, patrimoniale)
Liens institutionnels utiles
- Ambassade d’Italie en Suisse
- Ministère italien des Affaires étrangères
- Agenzia delle Entrate (fiscalité italienne)
Conclusion
Acheter une propriété en Italie reste une opportunité attractive pour les acheteurs suisses en 2025, à condition de maîtriser les aspects fiscaux, juridiques et culturels propres au marché italien.
Bien accompagné, cet investissement peut s’inscrire dans une logique de plaisir, de diversification patrimoniale ou de transmission à long terme. L’Italie demeure une valeur refuge émotionnelle et immobilière, mais exige une approche structurée et professionnelle.
Note : les informations présentées sont à jour en décembre 2025. Elles ne remplacent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.
