🏡 Guide 2025 pour Calculer sa Capacité Financière avant un Achat Immobilier en Suisse
Avant de réaliser votre rêve de devenir propriétaire, il est crucial d’évaluer si votre budget peut supporter un financement immobilier. En 2025, les banques suisses appliquent des critères de plus en plus stricts pour l’octroi d’une hypothèque. Le calcul de la capacité financière est l’outil principal pour mesurer votre aptitude à assumer les coûts liés à votre future résidence.
🔎 Qu’est-ce que la capacité financière ?
La capacité financière correspond au rapport entre vos charges hypothécaires théoriques et vos revenus bruts annuels.
Les banques considèrent qu’un ménage ne doit pas consacrer plus d’un tiers de son revenu brut à ces charges, faute de quoi l’hypothèque est refusée.
📊 Comment les banques calculent la capacité financière en 2025 ?
Les établissements appliquent une méthode de calcul dite prudentielle, qui ne reflète pas toujours les taux réels du marché mais vise à tester la solidité de votre situation.
Composants du calcul
- Taux d’intérêt théorique : 5 % (parfois 5,5 % à 6 % selon les banques et la FINMA).
- Amortissement obligatoire : 1 % de la dette hypothécaire en deuxième rang, jusqu’à ramener la dette totale à deux tiers du prix d’achat dans un délai de 15 ans.
- Charges d’entretien et frais accessoires : en moyenne 1 % du prix d’achat, mais certaines banques appliquent un forfait supérieur pour les biens anciens.
👉 Le total de ces charges ne doit pas dépasser 33 % du revenu brut du ménage.
💡 Exemple pratique (2025)
Cas 1 : Hypothèque à 80 %
- Prix du bien : CHF 900 000
- Fonds propres : CHF 180 000 (20 %)
- Hypothèque : CHF 720 000
- Intérêts (5 % de 720 000) : CHF 36 000
- Amortissement (1 % de 720 000) : CHF 7 200
- Charges (1 % de 900 000) : CHF 9 000
- Total annuel : CHF 52 200
➡️ Pour être accepté, le revenu brut du ménage doit dépasser environ CHF 158 000.
Cas 2 : Hypothèque réduite à 65 %
- Prix du bien : CHF 900 000
- Fonds propres : CHF 315 000 (35 %)
- Hypothèque : CHF 585 000
- Intérêts (5 % de 585 000) : CHF 29 250
- Amortissement (1 % de 585 000) : CHF 5 850
- Charges (1 % de 900 000) : CHF 9 000
- Total annuel : CHF 44 100
➡️ Ici, un revenu brut d’environ CHF 133 000 est suffisant pour respecter la règle du tiers.
⚠️ Évolutions récentes à connaître (2025)
- Règles FINMA et BNS : certaines banques testent la capacité financière avec un taux théorique de 5,5 % voire 6 %, en raison de la volatilité des taux depuis 2022.
- Fonds propres : minimum 20 %, dont au moins 10 % doivent provenir de liquidités ou de 3e pilier. L’utilisation du 2e pilier reste limitée.
- Âge de l’emprunteur : l’hypothèque doit rester soutenable jusqu’à l’âge de la retraite, ce qui réduit la quotité possible pour les plus de 55 ans.
- Charges plus réalistes : certains établissements appliquent 1,5 % pour l’entretien des villas anciennes.
- Analyse du budget global : les dettes privées, leasings et pensions alimentaires sont désormais intégrés dans le calcul de la charge.
📝 Sources officielles
- FINMA – Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers : directives sur le financement hypothécaire.
- Banque Nationale Suisse (BNS) : rapports sur la stabilité financière et risques liés au marché immobilier.
- OFS – Office fédéral de la statistique : données sur l’évolution des prix de l’immobilier et revenus des ménages.
✅ Conclusion
En 2025, le calcul de la capacité financière reste l’étape clé pour valider un projet immobilier en Suisse. Même si les taux du marché sont actuellement plus bas que le taux théorique, les banques appliquent une approche volontairement prudente afin de protéger les emprunteurs et le système financier.
👉 Avant d’entamer un projet, nous vous conseillons de :
- Vérifier votre capacité avec plusieurs scénarios (5 %, 5,5 %, voire 6 %).
- Évaluer vos revenus et charges réelles avec un conseiller.
- Anticiper votre situation future (retraite, charges familiales, mobilité professionnelle).
