Le métier de courtier immobilier en Suisse
Le métier de courtier immobilier est une profession dynamique et exigeante qui nécessite une bonne compréhension du marché immobilier, des compétences techniques et juridiques, ainsi que des aptitudes en matière de négociation et de communication. Dans ce guide, nous vous proposons une vue d’ensemble des activités, des responsabilités et des formations nécessaires pour réussir dans ce domaine en 2024-2025.
Activités principales d’un courtier immobilier
Un courtier immobilier est mandaté pour vendre ou acheter des biens immobiliers (appartements, maisons, bâtiments professionnels ou commerciaux, terrains) pour le compte de propriétaires (particuliers, hoiries, fondations, entreprises, investisseurs). Ses principales activités consistent à :
Achat de biens immobiliers
– Définir les attentes et le budget de l’acheteur : Comprendre les besoins et les contraintes financières du client.
– Analyser le marché immobilier: Prospector auprès d’agences ou de particuliers pour trouver le bien ou le projet de construction qui correspond le mieux aux besoins du client.
– Sélectionner des offres pertinentes: Proposer des biens adaptés aux attentes du client.
– Mettre en relation l’acheteur et le vendeur: Servir d’intermédiaire dans les affaires immobilières.
– Organiser la visite des lieux: Estimer la qualité du bien et le coût d’éventuels travaux de rénovation ou de transformation.
– Aider le client à négocier les prix et les conditions d’acquisition: Guider l’acheteur dans l’élaboration d’un plan de financement judicieux et le conseiller au sujet des diverses possibilités d’hypothèques.
– Effectuer les démarches administratives: Relations avec le notaire, le registre foncier, la banque, etc..
Vente de biens immobiliers
– Visiter des locaux: Générer des mandats de commercialisation pour des maisons individuelles, propriétés par étages, immeubles commerciaux, lotissements.
– Constituer des dossiers: Rédiger des descriptifs détaillés des biens à vendre.
– Planifier des campagnes de marketing: Utiliser les outils de communication (annonces dans les médias, sur Internet, sur l’immeuble à vendre, etc.) pour promouvoir les ventes.
– Recevoir les clients potentiels: Sélectionner les clients et assurer un soutien personnalisé jusqu’à la conclusion de la vente.
– Prendre en charge tous les aspects administratifs: Jusqu’à la conclusion de la vente.
Environnement de travail
Les courtiers immobiliers travaillent souvent en équipe et partagent leur temps entre des activités administratives dans un bureau et des prospections sur le terrain. Ils sont souvent sur les routes pour rencontrer leurs clients et visiter des biens immobiliers. Leurs horaires sont variables et peuvent les amener à travailler en soirée et le week-end. Intermédiaires entre les acheteurs et les vendeurs, les courtiers immobiliers sont rémunérés à la commission et évoluent dans un monde où la concurrence est forte.
Formations et certifications
La profession de courtier immobilier n’est pas protégée, mais le titre de « Courtier en immeubles avec brevet fédéral » est décerné par le SEFRI (Secrétariat d’Etat à la formation, à la recherche et à l’innovation). Pour obtenir ce titre, il est recommandé de suivre des formations spécifiques :
– Formation menant au brevet fédéral de courtier en immeubles: Cette formation dure environ 13 mois et est proposée par des organismes comme l’USPI (Union Suisse des Professionnels de l’Immobilier) à Lausanne. Elle couvre tous les domaines du courtage immobilier, y compris les aspects juridiques, techniques, fiscaux et financiers, ainsi que l’estimation immobilière et le marketing.
Autres rôles dans l’immobilier
Expert(e) en estimations immobilières
– Recherches et calculs: Effectuer des recherches et des calculs pour établir la valeur du bâti en s’appuyant sur diverses valeurs (valeur de rendement, vénale, intrinsèque, etc.).
– Analyse des éléments influençant la valeur: Analyser tous les éléments qui influencent la valeur d’un bien en vue d’une vente, d’une donation, d’une succession ou encore d’une réévaluation des biens d’une société.
– Rapports d’expertises: Élaborer des rapports d’expertises détaillés et sérieux pour répondre aux questions des acteurs concernés.
Responsable marketing
– Connaissances du marché: Posséder les connaissances du marché et plus précisément celles concernant le groupe cible actuel et le groupe cible potentiel pouvant apporter des mandats exploitables en gérance et/ou en courtage.
– Génération de contacts: Générer un maximum de contacts via des actions de communication (réseaux sociaux, Google ads, marketing direct, etc.) afin que le service de vente puisse les convertir en clients finaux.
Administrateur(trice) de PPE
– Gestion de la propriété par étages: Gérer la propriété par étages (PPE) conformément aux dispositions du règlement interne de la PPE, au Code Civil et à la volonté de l’assemblée des copropriétaires.
– Répartition des charges et frais communs: Répartir les charges et frais communs, constituer et gérer le fonds de rénovation, commander et contrôler les travaux d’entretien.
– Représentation des copropriétaires: Représenter les copropriétaires envers les tiers.
Gérant(e) d’immeubles
– Gestion quotidienne: S’occuper de la vie quotidienne d’un immeuble locatif, en tant qu’intermédiaire entre le propriétaire et le locataire.
– Maintenance et rentabilité: Maintenir la rentabilité et la qualité du bien dont il est chargé, en se chargeant de tout ou partie des tâches afférentes à la location, la comptabilité, la conciergerie ou le contentieux.
Compétences requises
Compétences numériques
– CRM et logiciels de gestion: Maîtriser les outils de gestion immobilière et les systèmes de gestion de la relation client (CRM) pour optimiser les processus de vente et de gestion.
– Marketing digital: Utiliser les outils de marketing digital pour promouvoir les biens et attirer les clients potentiels.
Soft skills
– Compétences relationnelles: Développer des compétences en communication et en négociation pour gérer efficacement les relations avec les clients et les partenaires.
– Capacité d’adaptation: Être capable de s’adapter rapidement aux changements du marché et aux besoins des clients.
– Résilience: Démontrer une résilience face aux défis et aux rejets, essentielle pour maintenir la motivation et la performance.
Évolutions du marché
Impact de la digitalisation
– Visites virtuelles: Utiliser les visites virtuelles pour permettre aux clients de découvrir les biens à distance, réduisant ainsi les coûts et les délais.
– Signatures électroniques: Adopter les signatures électroniques pour accélérer les transactions et améliorer l’efficacité administrative.
Durabilité et immobilier
– Certifications énergétiques: Souligner l’importance des certifications énergétiques (Minergie, Passivhaus, etc.) et des labels environnementaux (HQE, Biodivercity, etc.) pour les biens immobiliers.
– Incitations financières: Informer sur les incitations financières disponibles pour les rénovations énergétiques et les constructions durables.
Intelligence artificielle
– Analyse de données: Utiliser les outils d’intelligence artificielle pour analyser les données de marché et fournir des recommandations personnalisées aux clients.
– Optimisation des processus : Optimiser les processus de vente et de gestion en utilisant l’intelligence artificielle pour automatiser certaines tâches et améliorer l’efficacité.
Obligations des parties
Obligations du courtier
– Diligence et fidélité: Le courtier est tenu aux obligations de diligence et de fidélité envers le mandant, en veillant aux meilleurs intérêts du mandant et en fournissant toute information pertinente.
– Recherche des meilleures opportunités: En cas de courtage exclusif, le courtier a l’obligation de tout mettre en œuvre pour trouver une affaire.
Obligations du mandant
– Versement de la rémunération: Le mandant doit verser la rémunération convenue au courtier en cas de succès.
– Respect des obligations contractuelles: Le mandant doit respecter les obligations contractuelles, notamment en cas de courtage exclusif, où il doit s’abstenir de mandater d’autres courtiers ou de conclure la vente lui-même.
Rémunération du courtier
La rémunération du courtier est due uniquement si l’affaire se conclut, sans égard aux efforts déployés. Les conditions pour percevoir la rémunération incluent :
1. Conclusion effective d’un contrat conforme aux attentes du mandant
2. Lien de causalité entre l’activité du courtier et la conclusion du contrat
3. Absence de cause de déchéance du droit à la rémunération
Le montant de la rémunération peut être fixé contractuellement, par le tarif usuel de la branche ou encore par l’usage. En cas de pourcentage excessif, le juge peut le réduire sur demande du mandant.
Éléments essentiels à inclure dans le contrat
Pour éviter tout malentendu, un contrat de courtage bien rédigé devrait préciser :
– Identité des parties
– Type d’activité attendue du courtier
– Début et fin du contrat
– Objet du contrat et éventuelle limite de prix
– Principe et modalités de rémunération
– Instructions ou prescriptions en vue de l’exécution du mandat
– Éventuelle exclusivité et dispositions relatives à la conclusion du contrat avec un tiers non présenté par le courtier
– Tribunaux compétents
Conclusion
Le métier de courtier immobilier en Suisse est complexe et nécessite une bonne compréhension des spécificités du marché, des compétences techniques et juridiques, ainsi que des aptitudes en matière de négociation et de communication. En suivant ces recommandations et en vous entourant de professionnels, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir dans ce domaine en 2024-2025. La digitalisation, la durabilité et l’intelligence artificielle sont des éléments clés à prendre en compte pour rester compétitif dans ce marché en constante évolution.