Tendances Emergentes de l’Immobilier® : Europe 2021 – Un impact incertain

Emerging Trends in Real Estate® Europe est une enquête conjointe de PwC et de l’Urban Land Institute. Désormais dans sa 18e édition, le rapport explore deux changements qui, comme le dit une personne interrogée, « pas sur la même longueur d’onde » : un ralentissement cyclique juxtaposé à des changements structurels à long terme dans l’immobilier.

L’enquête Emerging Trends in Real Estate® de cette année présente un secteur en pleine mutation. La pandémie de COVID-19, les réponses des gouvernements, le programme environnemental, social et de gouvernance d’entreprise (ESG) et la poussée vers le zéro net et l’accélération du flou de classes d’actifs auparavant distinctes sont tous à l’origine de changements importants.

L’immobilier est généralement encore considéré comme l’une des rares classes d’actifs d’investissement à générer des rendements acceptables en période de taux d’intérêt bas ou négatifs. Cependant, la pandémie a forcé des millions de personnes à travailler à domicile, fermé des magasins de détail et accéléré les changements structurels affectant trois secteurs clés du monde de l’immobilier – bureaux, commerce de détail et hôtellerie. 2020 pose des défis immédiats à la sécurité des revenus de ces secteurs.

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« Cette approche consistant à se spécialiser uniquement dans les centres commerciaux, les bureaux ou l’industrie me semble et me semble vraiment dépassée maintenant. »Gestionnaire d’investissements

L’incertitude a déplacé les priorités au sein du secteur ; les bénéficiaires du marché de cette année comprennent des actifs opérant dans des zones qui ont été peu perturbées. La logistique et le logement en sont particulièrement bénéficiaires, les centres de données, les bâtiments des sciences de la vie, les infrastructures énergétiques et les propriétés industrielles ou les entrepôts bénéficiant d’une demande relativement stable. Les tours/fibres de communication en ont également profité alors que la vie continue de changer en ligne.

Par conséquent, il est de plus en plus nécessaire d’examiner de plus près la valeur qui peut être dérivée des variations de la demande et des nouvelles classes d’actifs émergentes, ainsi que les liens entre les différents types d’ actifs réels .

Comme le dit une personne interrogée, des conditions de marché aussi incertaines et parfois conflictuelles peuvent conduire à une «prise de décision imparfaite», faisant des perspectives globales de l’industrie pour 2021 une prudence.

« COVID change la donne pour le secteur immobilier, comme l’a été la crise financière mondiale, mais encore plus perturbatrice. En plus d’introduire de l’incertitude, cela continuera d’avoir un impact sur nos perspectives en accélérant beaucoup de choses qui se passaient de toute façon dans notre entreprise.’Directeur, gestionnaire d’actifs mondiaux

L’enquête révèle un degré important de capital accumulé, les investisseurs attendant une certaine résolution de l’incertitude de 2020. Cela révèle également un nouveau biais envers les marchés nationaux, car les investisseurs privilégient de plus en plus les emplacements où ils ont plus d’expertise existante, s’appuient moins sur des experts locaux et peuvent plus facilement évaluer les investissements potentiels lorsque des restrictions de voyage sont en place.

Amplifiant cette focalisation nationale, il est clair que nous verrons une reprise induite par les accords avec de nombreuses opportunités émergeant au cours de 2021 sur les marchés nationaux sans peut-être avoir à s’aventurer à l’étranger.

La priorité accordée à la stabilité a également aidé l’Allemagne à gagner la faveur, Berlin étant en tête du classement des villes cette année. La santé relative de l’économie allemande, combinée à sa gestion efficace du virus, a aidé le pays à traverser cette période.

L’enquête met également en évidence une attention croissante portée aux préoccupations environnementales, sociales et de gouvernance, y compris les stratégies zéro net et la diversité et l’inclusion. Ces sujets occupent une place prépondérante dans le cadre d’une réévaluation continue de la place de l’immobilier dans la société et de son impact sur le tissu même de la vie, du travail, de la consommation et des loisirs des gens. La pandémie a renforcé l’importance dans l’esprit de nombreux dirigeants de l’industrie de la nécessité d’examiner comment le secteur peut réduire ses émissions de carbone, et l’importance de l’agenda ESG en général.

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Les tendances mises en évidence dans le rapport comprennent :

• Le capital est abondant
• Focus sur les marchés nationaux
• Des fondamentaux changeants
• Changer les priorités
• Zéro net

Le capital est abondant mais en pause

Une observation positive de l’enquête de cette année est que le capital reste abondant. Contrairement à la crise financière mondiale de 2008, après laquelle les capitaux ont considérablement diminué, cette fois, la plupart des gestionnaires d’investissement signalent l’existence de capitaux accumulés, souvent levés avant la pandémie, qui doivent encore être déployés.

L’environnement de taux d’intérêt bas soutient la valeur des actifs et alimente la demande, bien que les recherches et les entretiens menés en juillet et août 2020 aient révélé un sentiment d’animation suspendue avec deux moteurs clés.

Le premier est la pandémie de COVID-19 elle-même, qui a mis les économies sur pause. Les analystes sont naturellement prudents quant au moment où la normalité pourrait reprendre et à quoi elle pourrait ressembler à ce moment-là. Les tendances accélérées, les changements de la demande et les nouveaux résultats souhaités signifient que le paysage pourrait être plus difficile que jamais à naviguer. L’enquête montre une baisse marquée de la confiance des entreprises pour 2021, près de la moitié des personnes interrogées s’attendant à une baisse des bénéfices.

La seconde est la réponse du gouvernement. Les gouvernements du monde entier ont introduit des mesures d’atténuation, telles que des reports d’impôt et d’insolvabilité, pour éviter les pires effets de la pandémie et, dans certains cas, même en incitant à des reports ou des moratoires sur la perception des loyers. Et, au Royaume-Uni (UK), alors que le gouvernement s’est engagé à « construire, construire, construire », les détails du programme n’ont pas encore été publiés.

En conséquence, de nombreux capitaux sont en attente de déploiement dans l’attente d’une vision plus claire de l’avenir de telles politiques. Le rapport complet de cette année offre un aperçu de l’éventail des points de vue sur la durée et les conséquences probables de ces interventions.

Points chauds régionaux

L’Allemagne est devenue un bénéficiaire régional du flux cette année. La santé relative de l’économie allemande – combinée à un faible taux d’inoccupation pour les immeubles de bureaux, résidentiels et logistiques sur ses principaux marchés – a renforcé la confiance des investisseurs dans la résilience des revenus face à la crise.

Berlin a progressé pour prendre la première place de l’indice « Perspectives globales de l’immobilier » (tableau 3-1) notamment en raison de la stabilité de son marché de bureaux et du potentiel de hausse des loyers. Les trois autres grands marchés allemands – Francfort, Hambourg et Munich – restent solidement ancrés dans le top 10.

« La théorie est que l’Allemagne est en meilleure forme que la plupart des autres économies. Et donc, d’une certaine manière, si vous allez acheter n’importe où, vous achetez en Allemagne.’Gestionnaire de fonds paneuropéen

Les personnes interrogées ont estimé que les événements de 2020 sont susceptibles de réduire la valeur des mégalopoles, la contagion ajoutant aux dépenses, aux complications et à la surpopulation de la vie dans les grandes villes, ce qui peut être un obstacle à la demande.

Malgré les inquiétudes à court terme, les investisseurs sont clairement optimistes quant aux opportunités d’investissement à Londres et à Paris pour l’année à venir. Ces capitaux sont félicités pour la relative liquidité qu’ils offrent aux investisseurs et leurs perspectives globales en 2021.

Source: pwc