Immobilier Russie

En 2025, l’achat immobilier en Russie par des étrangers reste légalement possible, mais il s’inscrit dans un environnement fortement contraint, marqué par les sanctions internationales, des restrictions bancaires et un risque juridique accru. Ce marché ne s’adresse plus à des investisseurs grand public, mais à des profils avertis, stratégiques et très bien accompagnés.

Ce guide présente les conditions réelles, les limitations, les zones d’opportunité et les risques à intégrer avant toute décision d’investissement.

Acheter un bien immobilier en Russie en tant qu’étranger

Principe général

Les étrangers peuvent acquérir :

• des biens résidentiels (appartements, maisons),
• des biens commerciaux,

à l’exception de :

• terres agricoles,
• biens situés dans des zones dites stratégiques (zones frontalières, militaires ou sensibles).

Ces restrictions sont strictement appliquées.

Contexte 2025 : points de vigilance majeurs

Avant toute analyse financière, il est essentiel de comprendre que :

• les transactions internationales sont limitées par les sanctions,
• les transferts de fonds depuis ou vers l’étranger sont complexes,
• l’accès au financement bancaire local pour les non-résidents est extrêmement restreint,
• le risque réglementaire et politique est élevé.

👉 L’investissement immobilier en Russie en 2025 est hautement spéculatif et non comparable aux marchés européens.

Types de biens recherchés par les acheteurs étrangers

Les données disponibles montrent une concentration sur :

• Appartements sur le marché secondaire → Majoritaires, notamment dans les grandes métropoles.
• Programmes neufs → Principalement destinés à une clientèle locale ou résidente.
• Maisons individuelles → Minoritaires, souvent situées en périphérie.

⚠️ Les statistiques globales sur les achats étrangers restent peu transparentes depuis 2022.

Aspects légaux et fiscaux (2025)

Exigences juridiques

• Passeport avec traduction notariale en russe
• Contrat rédigé en russe
• Enregistrement obligatoire auprès de Rosreestr (registre foncier)

Fiscalité

• Taxe foncière : jusqu’à 2 % (selon le type de bien et la région)
• Impôt sur les plus-values : jusqu’à 30 % pour les non-résidents
• Frais notariaux et administratifs : généralement 1 à 2 % du prix d’acquisition

⚠️ La fiscalité peut évoluer rapidement par décret.

Villes présentant un intérêt relatif

Moscou

• Marché premium et liquidité locale
• Fort potentiel locatif interne
• Accès très limité aux capitaux étrangers

Saint-Pétersbourg

• Attractivité culturelle
• Demande locative domestique soutenue

Sotchi

• Station balnéaire
• Location saisonnière sous surveillance réglementaire accrue

Ekaterinbourg & Krasnodar

• Marchés régionaux
• Opportunités à long terme, mais liquidité plus faible

Processus d’achat immobilier en Russie

1. Sélection du bien (agence locale spécialisée)
2. Vérification juridique approfondie (titre, dettes, litiges)
3. Accord préalable avec acompte (souvent 5–10 %)
4. Signature notariale du contrat
5. Enregistrement auprès de Rosreestr
6. Délivrance du certificat de propriété

⚠️ L’assistance d’un avocat local indépendant est indispensable.

Investissement locatif : réalité 2025

• Rendements annoncés élevés (10–15 %) → À relativiser fortement en raison :
  • du risque de change,
  • des difficultés de rapatriement des loyers,
  • des restrictions sur les plateformes de location courte durée.

👉 Le rendement réel dépend avant tout de la résidence effective en Russie ou d’une structuration locale.

Résidence et immigration

Contrairement à certaines affirmations circulant en ligne :

• L’achat immobilier seul ne donne pas automatiquement droit à un permis de résidence
• Les programmes d’investissement avec résidence sont :
  • limités,
  • soumis à validation administrative stricte,
  • susceptibles d’évoluer sans préavis.

FAQ – Questions essentielles

Les étrangers peuvent-ils acheter en Russie ? Oui, hors terres agricoles et zones stratégiques.

Le marché est-il sécurisé ? Non comparable aux standards européens. Risque juridique et politique élevé.

Y a-t-il une TVA à l’achat ? Non pour les biens résidentiels existants.

Peut-on financer via une banque russe ? Très difficile pour les non-résidents en 2025.

Conclusion : un marché réservé aux investisseurs avertis

En 2025, la Russie ne constitue pas un marché immobilier classique, mais un marché à risque élevé, réservé à des investisseurs :

• disposant d’une présence locale,
• capables de gérer des contraintes réglementaires fortes,
• et acceptant une exposition géopolitique significative.

Tout projet doit faire l’objet d’une analyse juridique, fiscale et stratégique approfondie avant engagement.