Investir en Suisse

L’acquisition de biens immobiliers par des ressortissants étrangers

Les citoyens étrangers (non domiciliés en Suisse) peuvent acquérir un bien immobilier en Suisse sous certaines conditions. Ces conditions sont pour la plupart définies par la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger LFAIE ou «Lex Koller» (entrée en vigueur le 1er octobre 1984). Le nombre d’acquisitions de résidences secondaires (logement de vacances) par des ressortissants étrangers est limité à 1’500 par année pour l’ensemble de la Suisse et réparti entre les cantons ayant des communes à vocation touristique.

Conditions d’acquisition d’une résidence secondaire

La Suisse distingue plusieurs « catégories » de citoyens étrangers selon leur nationalité et leur permis de séjour. Si vous ne bénéficiez pas d’un permis d’établissement Suisse ou d’une autorisation de séjour valable (L, B ou C), vous serez considéré comme une personne à l’étranger au sens de la loi, et serez soumis à la LFAIE de sorte que vous devrez obligatoirement demander une autorisation pour acquérir votre bien immobilier en résidence secondaire aux conditions suivantes :

  • Autorisation d’achat délivrée par les autorités compétentes
  • Uniquement au sein d’une commune touristique (voir liste). La « Lex Weber » (voir chiffre A) depuis le 1er janvier 2016 impose un système de quota communal de 20% de résidences secondaires au maximum (voir paragraphe)
  • Usage privé uniquement. La location est autorisée de manière périodique et non permanente (maximum 6 mois par année).
  • Un seul bien immobilier de vacances par famille : mari & épouse et/ou enfants mineurs (18 ans). Dès 18 ans, l’enfant d’un propriétaire peut acquérir à son nom un bien immobilier pour autant qu’il puisse justifier d’une indépendance financière.
  • Surface habitable max. de 200 m2 (voir 250 m2 dans certains cas)
  • Surface de terrain max. de 1’000 m2 (voire 1’500 m2 dans certains cas) dans le cas de l’achat d’un chalet ou d’une maison individuelle
  • Il est interdit de revendre son logement pendant 5 ans, sauf cas de force majeure (maladie, décès, etc.) mais sans bénéfice. Le délai commence à courir dès le transfert de propriété.Dans certains cas, et après les 5 années, si l’appartement n’est pas occupé durant une longue période, le logement doit être revendu dans un délai de 2 ans.
Résumé

Acquisition d’un immeuble commercial

Une personne domiciliée à l’étranger peut acquérir sans aucune restriction un bien immobilier commercial en Suisse. Il peut être utilisé soit pour l’exercice d’une activité soit être loué. Il n’existe aucune restriction quant au lieu de situation et au nombre de biens acquis. De même, l’acquéreur peut l’acheter en nom propre ou par le biais d’une structure juridique suisse ou étrangère.

a. La Lex Weber

La “Lex Weber” est une initiative acceptée par le peuple suisse le 11 mars 2012, fixant une limite de 20% de logements secondaires pour chaque commune.

Dans les communes suisses dont le taux de résidence secondaire est supérieur à 20%, il n’est plus possible depuis le 11 mars 2012 de créer un nouveau logement dont l’affectation sera en résidence secondaire. Cette restriction touche autant les potentiels acheteurs suisses, les étrangers au bénéfice d’un permis B ou C ainsi que les étrangers souhaitant acquérir un logement de vacances en résidence secondaire (LFAIE).

b. Frais d’achat

Les frais d’honoraires du notaire et les frais d’acquisition diffèrent selon les cantons. Voici une liste des principaux cantons ayant des communes à vocation touristique :

–           Canton de Vaud : env. 3.3% du prix de vente
http://www.notaires.ch/associations/vaud/combien.html

–           Canton de Fribourg : env. 3.3% du prix de vente
http://www.notaires.ch/associations/fribourg/combienfr.html

–           Canton du Valais : 3% du prix de vente
Loi valaisanne sur les tarfis des notaires

c. Taxes et impôts

En Suisse, les impôts sont perçus par 3 instances, à savoir la Confédération, le Canton et la Commune.

Pour les personnes physiques, seuls la fortune immobilière – située dans certains cantons (par exemple, le canton de Vaud) – et le revenu y afférent (valeur locative) sont imposables. Tous les autres revenus, ainsi que la fortune, restent imposables au domicile du contribuable. Toutefois, ces derniers éléments doivent être portés à la connaissance des autorités fiscales pour servir à déterminer les taux globaux des différents impôts, à moins que le propriétaire accepte d’être taxé forfaitairement, ce qui peut être parfois avantageux.

La valeur fiscale de l’immeuble constitue la base servant à la détermination de la fortune imposable (80% de la valeur vénale).

La valeur locative équivaut au montant que le propriétaire devrait verser pour la location d’un objet identique. Elle constitue la base de l’impôt sur le revenu.

En sus de ces impôts directs seront perçus :

–           Un impôt fédéral direct

–           Un impôt foncier annuel

–           Une taxe de séjour

d. Liste des communes autorisées à vendre à un étranger

Les communes suisses dont le taux de résidence secondaire est supérieur à 20% sont limitées par un contingent de 1’500 autorisations. Voici une liste par cantons des communes permettant l’achat d’une résidence secondaire.

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