Le droit de superficie est une servitude en vertu de laquelle le propriétaire d’un terrain (le superficiant) octroie à un tiers (le superficiaire) le droit de construire, de détenir et d’entretenir des constructions sur le terrain grevé. Il est intitulé « droit distinct et permanent » ou « DDP ».
Il a ainsi pour but de détacher la propriété des constructions et bâtiments, hors sol ou sous-sol, qui appartiennent au superficiaire, de la propriété du terrain, qui reste propriété du superficiant.
En d’autres termes, le droit de superficie permet ainsi au superficiaire de « louer » son terrain, sur une longue période, notamment pour y construire et détenir par exemple un immeuble de logements.
La durée du DDP varie entre 30 et 100 ans (1). Il est inscrit comme immeuble au Registre Foncier.
A l’échéance du contrat de superficie, les constructions font retour au propriétaire du terrain (soit au « bailleur »), moyennant, en principe, le versement d’une indemnité équitable (2).
Le droit de superficie peut être renouvelé.
En contrepartie de la mise à disposition du terrain, le superficiaire verse une rente annuelle (3) (« loyer ») au superficiant, fixée dans le contrat de superficie, et, en général, indexable. Cette rente est garantie par l’inscription d’une hypothèque légale au Registre Foncier.
Le droit de superficie est cessible (aliénable), aux conditions fixées par le contrat de superficie, et passe aux héritiers en cas de décès. Le superficiaire peut en outre inscrire des gages hypothécaires ou des servitudes, notamment, sur le droit de superficie.
Pour un immeuble de logement comme ici prévu, le droit de superficie peut servir de base à la création d’une propriété par étage (PPE), qui permet la coexistence de plusieurs immeubles inscrits au Registre Foncier : la parcelle, le droit de superficie, et les lots de PPE, qui appartiennent aux propriétaires individuels (soit aux futurs acquéreurs).
Dans le cas d’une PPE, la rente de superficie (« loyer ») fait ainsi partie des frais et charges communs. Dès lors, chaque copropriétaire-superficiaire y contribue proportionnellement à la valeur de son lot PPE.
Il est tenu compte de la rente de superficie dans le calcul de la charge mensuelle admise par les banques qui ne doit pas dépasser 30% des revenus.
Tous les détails sont fixés notamment dans la loi, le contrat de superficie, la mise en propriété par étages, et le règlement d’administration et d’utilisation, adopté à cette occasion.
(1) La durée retenue ici est de 99 ans
(2) L’indemnité de retour est fonction de la valeur de l’existant en tenant compte de la vétusté
(3) calculée selon la superficie du logement et basée sur un taux de 3.5%
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