Acquisition d'un Logement en Droit de Superficie (DDP) en PPE : Principes Essentiels
Le droit de superficie constitue une servitude permettant au propriétaire d’un terrain (le superficiant) de concéder à un tiers (le superficiaire) le droit de construire, de posséder et d’entretenir des constructions sur le terrain concerné. Cet arrangement, également désigné comme « droit distinct et permanent » (DDP), vise à séparer la propriété des constructions, tant au-dessus qu’en dessous du sol, appartenant au superficiaire, de la propriété du terrain restant sous la possession du superficiant.
En d’autres termes, le droit de superficie offre au superficiaire la possibilité de « louer » un terrain sur une durée prolongée, notamment pour ériger des immeubles résidentiels.
La période du DDP peut varier de 30 à 100 ans (1) et est consignée comme bien immobilier dans le Registre Foncier.
À la fin du contrat de superficie, les constructions retournent au propriétaire du terrain (également appelé « bailleur »). En principe, cela se fait moyennant le versement d’une indemnité juste (2).
La prolongation du droit de superficie est envisageable.
En contrepartie de l’accès au terrain, le superficiaire verse une redevance annuelle (3) (qualifiée de « loyer ») au superficiant. Cette somme, fixée dans le contrat de superficie, est généralement sujette à l’indexation. Pour garantir cette redevance, une hypothèque légale est inscrite au Registre Foncier.
Le droit de superficie peut être cédé (aliéné) selon les termes du contrat de superficie, et est transmis aux héritiers en cas de décès. Le superficiaire peut également inscrire des charges hypothécaires ou des servitudes sur le droit de superficie.
Application du DDP dans le Cadre d’une Propriété Par Étages (PPE)
Dans le contexte d’un immeuble résidentiel tel que décrit, le droit de superficie peut servir de base à la création d’une propriété par étages (PPE), autorisant plusieurs propriétés distinctes inscrites au Registre Foncier : le terrain, le droit de superficie, ainsi que les lots de PPE appartenant aux propriétaires individuels (futurs acquéreurs).
Dans le cas d’une PPE, la redevance de superficie (appelée « loyer ») fait partie des charges communes. Par conséquent, chaque copropriétaire-superficiaire contribue proportionnellement à la valeur de son lot de PPE.
La redevance de superficie est prise en compte pour évaluer la charge mensuelle acceptable par les institutions bancaires, qui ne doit pas dépasser 30% des revenus.
Tous les détails sont spécifiés dans la loi, le contrat de superficie, la mise en PPE et le règlement d’administration et d’utilisation établi à cette occasion.
(1) La durée retenue ici est de 99 ans. (2) L’indemnité de retour dépend de la valeur des constructions existantes, en prenant en compte leur usure. (3) Calculée en fonction de la surface du logement et basée sur un taux de 3.5%.