đĄ Optimisation Fiscale pour les RĂ©sidences Secondaires en Suisse â Guide 2025
Posséder un chalet à la montagne, une villa au bord du lac ou un appartement de vacances est un privilÚge. Mais en Suisse, une résidence secondaire entraßne aussi des conséquences fiscales spécifiques. Bien comprendre ces rÚgles permet de réduire votre charge fiscale et de mieux planifier vos investissements.
â 1. Imposition de la valeur locative
Comme pour les rĂ©sidences principales, les propriĂ©taires dâune rĂ©sidence secondaire doivent dĂ©clarer une valeur locative (revenu locatif thĂ©orique).
- Cette valeur est imposĂ©e au niveau cantonal/communal et fĂ©dĂ©ral, mais son calcul varie dâun canton Ă lâautre.
- Si le bien est louĂ© Ă des vacanciers (location saisonniĂšre, courte durĂ©e), les revenus locatifs effectifs doivent aussi ĂȘtre dĂ©clarĂ©s, en plus de la valeur locative.
đ StratĂ©gie fiscale : intĂ©rĂȘts hypothĂ©caires et frais dâentretien peuvent ĂȘtre dĂ©duits pour rĂ©duire la charge fiscale.
đ Source : LIFD, art. 21 ; lois fiscales cantonales
â 2. DĂ©duction des intĂ©rĂȘts hypothĂ©caires et frais dâentretien
Les propriétaires de résidences secondaires peuvent déduire :
- les intĂ©rĂȘts passifs liĂ©s Ă lâhypothĂšque (limitĂ©e par le total des revenus imposables, y compris valeur locative),
- les frais dâentretien nĂ©cessaires au maintien de la valeur : toiture, façades, installations techniques, peinture, primes dâassurance, charges de PPE, etc.
â ïž Sont exclus : les dĂ©penses dâamĂ©lioration qui augmentent durablement la valeur (agrandissement, piscine, cuisine haut de gamme).
đ Chaque annĂ©e, vous pouvez choisir entre :
- une dĂ©duction forfaitaire (10â20% de la valeur locative, selon lâĂąge du bien),
- les frais effectifs, si vos dépenses réelles dépassent le forfait.
đ Source : LIFD, art. 32 ; directives fiscales cantonales
â 3. FiscalitĂ© Ă la revente : impĂŽt sur les gains immobiliers
Ă la vente dâune rĂ©sidence secondaire, sâapplique lâimpĂŽt sur les gains immobiliers :
- Le taux dépend de la durée de détention et du canton.
- Plus la période de détention est courte, plus le taux est élevé (supplément de spéculation).
- Contrairement Ă la rĂ©sidence principale, il nâexiste aucune possibilitĂ© de report fiscal via rĂ©investissement.
đ Astuce : conserver toutes les factures de travaux de maintien de valeur, qui diminuent la base imposable du gain.
đ Source : Lois cantonales sur les gains immobiliers (ex. GenĂšve : LIPM ; Vaud : LI ; Valais : LII)
â 4. Exigences de financement et fiscalitĂ© indirecte
Les conditions de financement sont plus strictes que pour une résidence principale :
- minimum 35â40% de fonds propres exigĂ©s,
- amortissement plus rapide ou limitation de lâhypothĂšque Ă 60â65%.
đ Point fiscal : contrairement Ă la rĂ©sidence principale, lâamortissement indirect via le pilier 3a nâest gĂ©nĂ©ralement pas applicable aux rĂ©sidences secondaires.
â 5. Cas des propriĂ©taires domiciliĂ©s Ă lâĂ©tranger
Si vous rĂ©sidez Ă lâĂ©tranger mais possĂ©dez une rĂ©sidence secondaire en Suisse :
- seuls vos revenus et votre fortune situés en Suisse sont imposés,
- vos revenus et fortune mondiaux sont nĂ©anmoins pris en compte pour fixer le taux applicable en Suisse (imposition dâaprĂšs le taux).
đ Exemple : un rĂ©sident français possĂ©dant un chalet Ă Verbier paiera ses impĂŽts en Suisse uniquement sur ce chalet, mais le taux dâimposition sera calculĂ© selon ses revenus mondiaux.
đ Source : Conventions de double imposition ; AFC
đ Conclusion
DĂ©tenir une rĂ©sidence secondaire en Suisse implique des rĂšgles fiscales spĂ©cifiques mais aussi des opportunitĂ©s dâoptimisation :
- dĂ©duction des intĂ©rĂȘts hypothĂ©caires et frais dâentretien,
- choix entre frais réels ou forfait,
- planification stratégique de la durée de détention avant revente.
Les pratiques varient fortement selon le canton et la situation personnelle (rĂ©sident ou non-rĂ©sident). đ Avant toute dĂ©cision (achat, rĂ©novation, revente), faites appel Ă un conseiller fiscal spĂ©cialisĂ© afin de sĂ©curiser vos choix.