Optimisation Fiscale des Résidences Secondaires en Suisse – Guide 2026 (Réforme 2025 incluse)
Posséder un chalet de montagne avec vue imprenable, une villa au bord d’un lac ou un appartement de vacances dans une station renommée est un privilège. Mais en Suisse, ce bien de rêve s’accompagne de règles fiscales en pleine mutation. La votation du 28 septembre 2025 a sonné le glas de la valeur locative, mais son entrée en vigueur n’interviendra pas avant 2028.
Pour les déclarations 2025 (à remplir en 2026), l’ancien système s’applique encore. Cependant, il est impératif d’anticiper les bouleversements à venir pour optimiser vos décisions actuelles (travaux, financement, détention) et préparer l’avenir.
⚠️ Ce qui change avec la réforme du 28 septembre 2025
Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a accepté à 57,7% la modification de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct, supprimant l’imposition de la valeur locative pour les résidences principales et secondaires. En contrepartie, les déductions pour frais d’entretien seront abolies, et les cantons pourront introduire un nouvel impôt cantonal sur les résidences secondaires.
- Entrée en vigueur : Pas avant le 1er janvier 2028 (délais législatifs et référendaires). Les années fiscales 2025, 2026 et 2027 restent régies par l’ancien droit.
- Impact cantonal : Chaque canton est libre de fixer le taux de son nouvel impôt immobilier. Les cantons touristiques (Valais, Grisons, Tessin, Vaud, Fribourg) sont les plus susceptibles de l’introduire, et potentiellement avec des taux élevés.
1. Système actuel (valable pour les déclarations 2025, 2026 et 2027)
Si vous remplissez votre déclaration d’impôt 2025 (revenus 2025) au printemps 2026, vous devez encore appliquer les règles historiques. Mais c’est aussi la dernière fenêtre pour planifier des travaux déductibles.
1.1. La valeur locative (toujours applicable)
Comme pour la résidence principale, vous devez déclarer un revenu fictif : la valeur locative. Elle est ajoutée à vos revenus et imposée au niveau fédéral, cantonal et communal. Son calcul varie selon le canton (pourcentage de la valeur fiscale ou loyer théorique).
👉 À savoir : La location saisonnière (via Airbnb, agence) doit être déclarée. Dans certains cantons, les loyers perçus se substituent à la valeur locative pour la période louée.
1.2. Déductions toujours possibles (jusqu’en 2027)
C’est le dernier levier d’optimisation majeur. Vous pouvez déduire :
- Les intérêts hypothécaires passifs (sous réserve des limitations légales).
- Les frais d’entretien nécessaires à la conservation de la valeur : toiture, façades, rénovation salle de bains, chauffage, etc. Les dépenses d’amélioration (agrandissement, piscine, cuisine haut de gamme) ne sont pas déductibles.
Chaque année, vous avez le choix entre :
- La déduction des frais effectifs (sur justificatifs).
- La déduction forfaitaire (10-20% de la valeur locative, selon l’âge du bien).
👉 Stratégie transitoire : Si vous envisagez des travaux d’entretien, réalisez-les avant le 31 décembre 2027 pour bénéficier des dernières déductions. Une fois la réforme en vigueur, plus aucune déduction pour frais d’entretien ne sera possible.
1.3. Fiscalité à la revente (inchangée)
À la vente, l’impôt sur les gains immobiliers reste dû. Le taux dépend de la durée de détention (plus vous gardez longtemps, moins vous payez) et du canton. Aucun report possible sur un nouveau bien. Conservez précieusement toutes les factures de travaux (maintien de valeur et améliorations) : elles réduiront le gain imposable.
2. Le futur système (dès 2028 au plus tôt)
Une fois la réforme entrée en vigueur, le paysage fiscal change radicalement.
2.1. Fin de la valeur locative et des déductions d’entretien
- Plus de valeur locative à déclarer.
- Plus aucune déduction pour frais d’entretien, que ce soit au niveau fédéral, cantonal ou communal. Seuls les intérêts passifs resteront déductibles, mais probablement dans une mesure limitée (notamment si le bien n’est pas locatif).
2.2. Introduction d’un nouvel impôt cantonal sur les résidences secondaires
Les cantons touristiques, qui perdent une manne fiscale importante avec la suppression de la valeur locative, sont autorisés à instaurer un impôt cantonal spécial sur les résidences secondaires. Les grandes lignes se dessinent :
| Élément | Détails |
|---|---|
| Taux estimés | Entre 4,7‰ et 9,2‰ de la valeur fiscale du bien. |
| Exemple concret | Chalet d’une valeur fiscale de CHF 1 million = impôt annuel supplémentaire de CHF 4’700 à 9’200. |
| Cantons les plus concernés | Valais, Grisons, Tessin, Vaud, Fribourg. |
| Calendrier | Chaque canton doit légiférer d’ici fin 2026 pour une application potentielle en 2028. |
👉 À surveiller : Les taux définitifs seront connus courant 2026-2027. Certains cantons pourraient moduler l’impôt en fonction de la catégorie de la commune ou de l’utilisation effective du bien.
2.3. Déduction des intérêts hypothécaires : vers un régime plus strict
Pour les résidences secondaires, la déduction des intérêts passifs pourrait être limitée, voire supprimée si le bien n’est pas considéré comme “rendement”. Les projets de lois cantonaux sont encore en discussion, mais il est probable que seuls les biens effectivement loués (et générant des revenus) conservent une déduction partielle.
3. Stratégies patrimoniales pour la période transitoire (2026-2027)
Ces deux années sont cruciales pour adapter votre stratégie.
- Anticipez vos travaux : Si votre bien a besoin de rénovations, programmez-les avant fin 2027 pour bénéficier des déductions fiscales. C’est le moment ou jamais.
- Revoyez votre financement : Avec la fin des déductions, le coût net de votre crédit hypothécaire augmentera. Envisagez de réduire votre endettement si possible, ou de renégocier votre taux. En 2026, les taux hypothécaires oscillent autour de 1,5% à 2,5% selon la durée et la banque (bien loin du taux de référence de 5% utilisé pour les calculs de capacité).
- Évaluez l’impact du nouvel impôt cantonal : Pour un bien de valeur élevée, la future charge fiscale annuelle peut être significative. Intégrez-la dans vos calculs de rendement locatif ou de coût de possession.
- Consultez votre conseiller fiscal dès maintenant : La planification successorale et la détention (en nom propre, via une société) doivent être revues à la lumière de ces changements.
4. Focus sur les propriétaires domiciliés à l’étranger
Si vous résidez à l’étranger (par exemple en France) et possédez une résidence secondaire en Suisse, l’impact de la réforme est double :
- Jusqu’en 2027 : Vous êtes imposé en Suisse sur les seuls revenus et la fortune liés au bien, avec un taux calculé sur vos revenus mondiaux (imposition d’après le taux). Les déductions d’entretien s’appliquent.
- Dès 2028 : Vous ne serez plus imposé sur une valeur locative, mais vous paierez le nouvel impôt cantonal (si votre canton d’implantation l’introduit). Vous ne pourrez plus déduire les frais d’entretien. Vos intérêts hypothécaires pourraient ne plus être déductibles. Il est essentiel de revoir votre situation avec un expert rompu aux conventions internationales.
📌 Source : Conventions de double imposition ; Administration fédérale des contributions (AFC).
Conclusion : anticiper pour sécuriser son patrimoine
La votation du 28 septembre 2025 n’est pas une simple modification technique : c’est un changement de paradigme pour tous les propriétaires de résidences secondaires en Suisse. Si vous devez encore remplir votre déclaration 2025 selon les anciennes règles, vous devez d’ores et déjà préparer l’après-2028.
Les trois points à retenir :
- Jusqu’en 2027 : Profitez des dernières années de déduction pour effectuer vos travaux d’entretien.
- Dès 2028 : Anticipez la charge du nouvel impôt cantonal (entre 0,47% et 0,92% de la valeur fiscale).
- Dès maintenant : Faites-vous accompagner pour une analyse personnalisée de votre situation.
Les décisions que vous prendrez en 2026 et 2027 auront un impact direct sur votre fiscalité future et la valorisation de votre bien.
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(Note : Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les lois cantonales étant en cours d’élaboration, nous vous recommandons de consulter un conseiller fiscal pour votre situation spécifique.)
