Optimisation Fiscale pour les Résidences Secondaires en Suisse

🏡 Optimisation Fiscale pour les RĂ©sidences Secondaires en Suisse – Guide 2025

🏡 Optimisation Fiscale pour les RĂ©sidences Secondaires en Suisse – Guide 2025

Posséder un chalet à la montagne, une villa au bord du lac ou un appartement de vacances est un privilÚge. Mais en Suisse, une résidence secondaire entraßne aussi des conséquences fiscales spécifiques. Bien comprendre ces rÚgles permet de réduire votre charge fiscale et de mieux planifier vos investissements.

✅ 1. Imposition de la valeur locative

Comme pour les rĂ©sidences principales, les propriĂ©taires d’une rĂ©sidence secondaire doivent dĂ©clarer une valeur locative (revenu locatif thĂ©orique).

  • Cette valeur est imposĂ©e au niveau cantonal/communal et fĂ©dĂ©ral, mais son calcul varie d’un canton Ă  l’autre.
  • Si le bien est louĂ© Ă  des vacanciers (location saisonniĂšre, courte durĂ©e), les revenus locatifs effectifs doivent aussi ĂȘtre dĂ©clarĂ©s, en plus de la valeur locative.

👉 StratĂ©gie fiscale : intĂ©rĂȘts hypothĂ©caires et frais d’entretien peuvent ĂȘtre dĂ©duits pour rĂ©duire la charge fiscale.
📌 Source : LIFD, art. 21 ; lois fiscales cantonales

✅ 2. DĂ©duction des intĂ©rĂȘts hypothĂ©caires et frais d’entretien

Les propriétaires de résidences secondaires peuvent déduire :

  • les intĂ©rĂȘts passifs liĂ©s Ă  l’hypothĂšque (limitĂ©e par le total des revenus imposables, y compris valeur locative),
  • les frais d’entretien nĂ©cessaires au maintien de la valeur : toiture, façades, installations techniques, peinture, primes d’assurance, charges de PPE, etc.

⚠ Sont exclus : les dĂ©penses d’amĂ©lioration qui augmentent durablement la valeur (agrandissement, piscine, cuisine haut de gamme).

👉 Chaque annĂ©e, vous pouvez choisir entre :

  • une dĂ©duction forfaitaire (10–20% de la valeur locative, selon l’ñge du bien),
  • les frais effectifs, si vos dĂ©penses rĂ©elles dĂ©passent le forfait.
    📌 Source : LIFD, art. 32 ; directives fiscales cantonales

✅ 3. FiscalitĂ© Ă  la revente : impĂŽt sur les gains immobiliers

À la vente d’une rĂ©sidence secondaire, s’applique l’impĂŽt sur les gains immobiliers :

  • Le taux dĂ©pend de la durĂ©e de dĂ©tention et du canton.
  • Plus la pĂ©riode de dĂ©tention est courte, plus le taux est Ă©levĂ© (supplĂ©ment de spĂ©culation).
  • Contrairement Ă  la rĂ©sidence principale, il n’existe aucune possibilitĂ© de report fiscal via rĂ©investissement.

👉 Astuce : conserver toutes les factures de travaux de maintien de valeur, qui diminuent la base imposable du gain.
📌 Source : Lois cantonales sur les gains immobiliers (ex. Genùve : LIPM ; Vaud : LI ; Valais : LII)

✅ 4. Exigences de financement et fiscalitĂ© indirecte

Les conditions de financement sont plus strictes que pour une rĂ©sidence principale :

  • minimum 35–40% de fonds propres exigĂ©s,
  • amortissement plus rapide ou limitation de l’hypothĂšque Ă  60–65%.

👉 Point fiscal : contrairement Ă  la rĂ©sidence principale, l’amortissement indirect via le pilier 3a n’est gĂ©nĂ©ralement pas applicable aux rĂ©sidences secondaires.

✅ 5. Cas des propriĂ©taires domiciliĂ©s Ă  l’étranger

Si vous rĂ©sidez Ă  l’étranger mais possĂ©dez une rĂ©sidence secondaire en Suisse :

  • seuls vos revenus et votre fortune situĂ©s en Suisse sont imposĂ©s,
  • vos revenus et fortune mondiaux sont nĂ©anmoins pris en compte pour fixer le taux applicable en Suisse (imposition d’aprĂšs le taux).

👉 Exemple : un rĂ©sident français possĂ©dant un chalet Ă  Verbier paiera ses impĂŽts en Suisse uniquement sur ce chalet, mais le taux d’imposition sera calculĂ© selon ses revenus mondiaux.
📌 Source : Conventions de double imposition ; AFC

🏁 Conclusion

DĂ©tenir une rĂ©sidence secondaire en Suisse implique des rĂšgles fiscales spĂ©cifiques mais aussi des opportunitĂ©s d’optimisation :

  • dĂ©duction des intĂ©rĂȘts hypothĂ©caires et frais d’entretien,
  • choix entre frais rĂ©els ou forfait,
  • planification stratĂ©gique de la durĂ©e de dĂ©tention avant revente.

Les pratiques varient fortement selon le canton et la situation personnelle (rĂ©sident ou non-rĂ©sident). 👉 Avant toute dĂ©cision (achat, rĂ©novation, revente), faites appel Ă  un conseiller fiscal spĂ©cialisĂ© afin de sĂ©curiser vos choix.