Vendre soi-même sa maison

Vendez seul ou passez par une agence immobilière

Avant de mettre en vente votre maison, vous devez savoir si vous souhaitez faire appel à un professionnel de l’immobilier ou si vous préférez la vendre par vos propres moyens. Si la vente entre particuliers permet au vendeur comme à l’acheteur d’éviter de payer les frais d’agence, il faut garder à l’esprit qu’une vente immobilière nécessite du temps, de la motivation et de nombreuses connaissances (législation, négociation, etc.). Alors, comment vendre sa maison rapidement ? En passant par une agence ! Vous bénéficierez de l’expertise d’un professionnel de l’immobilier, qui connaît le marché et maîtrise l’ensemble du processus de vente. Du coup, le délai de vente de votre maison sera réduit. De plus, en passant par une agence, vous aurez le choix entre le mandat exclusif et le mandat simple. Le mandat simple vous permettra de confier la vente de votre maison à plusieurs agences, alors que le mandat exclusif suppose que le logement se vendra en exclusivité par une seule agence. 

Fixer le prix de vente

Contrairement à d’autres marchés, les prix de l’immobilier ne sont pas les mêmes partout. Ainsi, une demeure identique coûtera plus cher sur la Côte d’or que dans l’Oberland zurichois, ou encore dans la même commune quand elle bénéficie d’un aménagement intérieur de luxe. Il vous faut une estimation. Le mieux est de vous en remettre aux services d’un expert immobilier. D’une part parce qu’il est difficile pour un amateur d’estimer un bien immobilier, en particulier lorsque des émotions sont en jeu et d’autre part parce que les acheteurs font davantage confiance à un expert neutre qu’au vendeur.

Mettre en avant tous les atouts du logement

Pour susciter l’intérêt des acheteurs, bien rédiger son annonce immobilière est essentiel. Vous devez fournir un maximum d’informations aux acquéreurs potentiels. Pour cela, adoptez des tournures de phrases positives qui mettront en valeur les atouts de votre logement.

Avant de rédiger son annonce immobilière, il peut être utile de faire une liste des principales caractéristiques du logement qui devront y figurer :

  • La date de construction du bien.
  • Le nombre de pièces.
  • La surface habitable ou la surface loi Carrez pour les appartements.
  • La surface des pièces principales (salon, cuisine et chambres).
  • La présence d’espaces extérieurs (jardin, balcon, terrasse, patio).
  • Le mode de chauffage.
  • Les travaux récemment effectués donnant de la valeur au bien (ex. : remplacement de la chaudière, réfection de la toiture…).
  • Les matériaux et équipements spécifiques du logement (parquet en chêne, présence d’une cheminée, d’un poêle à bois…).

Valoriser l’emplacement du bien

Bien rédiger une annonce immobilière suppose de faire mention de l’emplacement du bien et des commodités que l’acheteur peut trouver à proximité. Vous devez indiquer, dans l’annonce, la ville et le quartier dans lequel se situe le logement. Vous y ajouterez toutes les informations relatives à l’environnement proche du bien susceptible d’intéresser les acheteurs :

  • La desserte en transports en commun (train, bus, tramway).
  • La proximité d’un axe routier reliant une ville.
  • La présence de commerces de proximité ou d’une ville à proximité en disposant.
  • Les équipements publics et services à proximité.
  • Les espaces verts et naturels de la ville.

Tous ces éléments ne doivent pas nécessairement faire partie de l’annonce immobilière. Vous devez sélectionner ceux qui valorisent le bien et qui le démarquent des autres biens en vente sur le marché.

Faire réaliser des photos du bien

Faites réaliser par un photographe des photos de qualité de votre appartement ou maison, du terrain et des alentours. Vous pourrez les utiliser pour les documents de vente et les annonces. Les photos prises par un professionnel donnent confiance aux acheteurs potentiels et sont plus susceptibles de les séduire que les photos d’un amateur. Veillez à présenter les pièces sous leur meilleur jour. Il est conseillé de bien nettoyer et ranger les lieux, ainsi que de placer çà et là quelques beaux éléments de décoration. Le but est de donner aux personnes intéressées une première idée du bien immobilier grâce aux photos – et de les inciter à vous contacter.

Publiez l’annonce sur des canaux de vente appropriés

Les portails en ligne se trouvent en première position pour la publication d’une annonce, ainsi que les journaux régionaux qui peuvent atteindre une clientèle plus âgée. Soyez attentifs de décrire le bien immobilier avec pertinence et choisissez une image attractive. Plus l’annonce ressort de la masse, plus tôt les potentiels acheteurs la remarqueront. Toutefois si personne ne vous contacte il pourrait être utile de modifier l’annonce (par exemple de mettre une autre image) et/ou de changer de portail. Comme ça vous évitez également de donner l’impression que l’objet stagne.

Préparez votre maison pour les visites

Le jour de leur visite, les potentiels acquéreurs du bien immobilier doivent pouvoir se projeter dans celui-ci. Il est donc indispensable de valoriser le logement et d’insister sur ses points forts pour réussir la vente. Pour cela, réaliser de gros travaux n’est pas forcément une bonne solution, car ils seront difficilement absorbés dans le prix de vente. Par contre, quelques aménagements de « home staging » peuvent être utiles. Il s’agit avant tout de remettre la maison en bon état et au goût du jour avant les visites. Cela consiste notamment à ranger et nettoyer le logement pour le rendre plus spacieux, à le dépersonnaliser au maximum pour que les acheteurs potentiels puissent se projeter plus facilement, ou encore à repeindre les murs tachés, à réparer les prises défectueuses, une armoire bancale, etc. A noter que ces prestations sont souvent proposées par les agences immobilières.

Conclure le contrat

Un travail bien préparé est à moitié terminé. Cette formule s’applique aussi aux négociations de vente :

  • Définissez votre limite absolue : combien vous faut-il toucher pour rembourser les hypothèques, payer l’impôt sur les gains immobilier et financer vos objectifs ?
  • Réfléchissez aux avantages que présente votre maison pour toutes les personnes intéressées. Pour une famille de trois enfants, ce sera la taille du jardin ou la proximité des écoles, pour un couple âgé l’aménagement intérieur pratique ou l’accès du rez-de-chaussée au premier étage par un monte-rampe d’escalier.
  • Préparez vos arguments afin de pouvoir répondre à des questions critiques.
  • Dites les choses en face. Par exemple, s’il y a d’autres personnes qui s’intéressent à l’objet. Mais n’essayez pas de faire pression en évoquant d’autres personnes intéressées (inventées).
  • Fixez le prix de telle sorte que vous ayez encore un peu de marge en fin de course. Cela vous permettra de faire preuve de bonne volonté et de convaincre le client d’acheter la maison, même si vous devez repeindre la porte d’entrée rose.

Négocier et conclure

Le contrat de vente régit point par point les conditions de l’opération immobilière. Comme il peut s’avérer complexe, le notaire rédige un projet de contrat. L’acheteur et vous-même, en tant que vendeur, vérifiez et complétez ce projet jusqu’à ce que les conditions du contrat soient acceptables pour les deux parties. Le contrat de vente doit mentionner les points suivants :

  • Nom et adresse du vendeur
  • Nom et adresse de l’acheteur
  • Description détaillée du bien
    • Adresse
    • Numéro de cadastre
    • Somme assurée du bâtiment
    • Superficie du terrain
  • Prix d’achat
  • Répartition des émoluments et des taxes
  • Conditions de paiement
  • État du bien à la réception
  • Date du transfert de propriété
  • Règlement au cas où l’acheteur souhaite par exemple reprendre l’assurance immobilière
  • Servitudes
  • Peines conventionnelles ou autres règlements au cas où une partie ne satisferait pas au contrat
  • Tous les documents mentionnés dans le contrat de vente

Discutez avec l’acheteur du projet aussi longtemps qu’il le faudra pour arriver à un consensus. Veillez à ce que le texte soit formulé correctement en termes juridiques et que rien n’a été omis. Ne retournez chez le notaire que lorsque l’acheteur et vous-même serez du même avis, car toute modification du contrat est synonyme de perte de temps et d’argent.

Solvabilité de l'acheteur

Afin de vous assurer que l’acheteur de votre bien immobilier est solvable, nous vous recommandons de lui demander de présenter au notaire une confirmation de financement écrite, qu’il aura établie lui-même ou fait établir par sa banque.

Remise du bien immobilier

Les principales questions liées à la mise à disposition du bien immobilier devraient être abordées dès le stade des négociations de vente. Idéalement, les modalités seront précisées dans le cadre du contrat de vente.

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