Immobilier Allemagne

Vous rêvez de vous installer dans une ferme bavaroise ou dans un entrepôt rénové à Berlin? Notre guide pour acheter une maison en Allemagne explique comment réaliser ces rêves, des exigences légales aux frais, et où chercher votre nouvelle maison allemande.

De la recherche d’une maison en Allemagne à la signature du contrat, Hypofriend , une société financière qui conseille les expatriés sur les hypothèques allemandes, vous guide tout au long du processus d’achat d’une propriété allemande.

Alors que la plupart des pays évoluent fortement en faveur de la location ou de l’achat de votre maison, les options sont équilibrées en Allemagne, avec un peu moins de la moitié de la population possédant sa propre maison, le deuxième taux le plus bas d’Europe après la Suisse.

Hypofriend

En tant que courtier hypothécaire allemand certifié, Hypofriend combine des algorithmes avancés pour adapter le bon produit hypothécaire à votre situation personnelle. Contrairement à la plupart des sites de comparaison, ils ne se concentrent pas uniquement sur le produit le moins cher, mais sur le produit qui vous convient, garantissant ainsi une sécurité financière à long terme.

Devriez-vous louer ou acheter en Allemagne?

Le marché immobilier allemand

Depuis le krach financier, les prix des logements en Allemagne ont considérablement augmenté et ont atteint le point où certains commentateurs ont mis en garde contre la possibilité d’une bulle émergente dans les grandes villes. Par exemple, le consultant immobilier Knight Frank a déclaré que les prix à Berlin avaient augmenté d’un cinquième (20,5%) en 2017, ce qui en faisait le marché urbain le plus rapide au monde.

Il reste à voir dans quelle mesure ces augmentations sont durables – les données publiées début 2018 par la Bundesbank suggèrent que les propriétés dans les villes pourraient être surévaluées de 15 à 20%. Cela ne signifie pas que vous devriez être dissuadé d’acheter une maison, car certains endroits restent abordables. Les données publiées par l’organisation de consommateurs allemande Stiftung Warentest en 2017 ont montré que les acheteurs de Magdebourg et de Cottbus pouvaient acheter une maison familiale de 130 mètres carrés pour 200000 €, mais que pour le même prix, ils obtiendraient un petit appartement de deux pièces à Cologne ou Düsseldorf. , et seulement un dortoir à Munich.

Prix des maisons dans les villes allemandes

Les chiffres ci-dessous du Global Property Guide donnent une indication des prix des logements par mètre carré dans chaque ville (sur la base des données du troisième trimestre 2017).

• Munich: 5839 € (appartement), 4233 € (maison familiale)
• Hambourg: 3 669 € (appartement), 2 529 € (maison familiale)
• Berlin: 3593 € (appartement), 2321 € (maison familiale)
• Francfort: 3167 € (appartement), 2500 € (maison familiale)
• Cologne: 2671 € (appartement), 2240 € (maison familiale)
• Hanovre: 2 257 € (appartement), 2 007 € (maison familiale)

L’un des facteurs à l’origine de cette croissance des prix est un déséquilibre entre l’offre et la demande, certains experts affirmant que si 280 000 nouvelles maisons sont construites en Allemagne chaque année, ce chiffre n’est pas assez élevé.

La propriété allemande a été considérée comme un investissement stable et fiable par les investisseurs locaux et étrangers, bien que les rendements puissent être faibles dans certaines régions.

En outre, certains des allégements fiscaux dont disposent les investisseurs ont désormais été supprimés. En outre, un impôt sur les gains en capital ( abgeltungsteuer ) de 25% (plus une taxe de solidarité) s’applique à toute propriété détenue depuis moins de 10 ans, ce qui signifie que pour de nombreux expatriés, acheter une propriété en Allemagne n’est intéressant que pour les longs séjours. Les coûts de transaction peuvent également varier de 7 à 12% pour les acheteurs (environ 2 à 4% pour les vendeurs) en plus du prix d’achat.

Louer en Allemagne

La location en Allemagne est très populaire, avec un peu plus de la moitié des Allemands vivant dans un logement loué. C’est le plus courant dans les grandes villes, Berlin ayant un taux d’accession à la propriété remarquablement bas de seulement 15%.

Selon les données de la Bundesbank, les prix des loyers ont augmenté de 7,2% en Allemagne en 2017. Les données du Global Property Guide montrent les loyers et les rendements moyens d’un appartement de 120 mètres carrés dans trois grandes villes:

• Munich: 2 250 € par mois, rendement de 2,9%
• Berlin: 1 500 € par mois, rendement de 3%
• Francfort: 1 500 € par mois, rendement de 3,7%

Les étrangers sont-ils autorisés à acheter une propriété allemande?

Il n’y a aucune restriction aux étrangers qui achètent une propriété en Allemagne. Vous pouvez acheter une propriété en Allemagne même si vous êtes un non-résident et non un ressortissant de l’UE.

Comment trouver une propriété allemande

Les propriétés peuvent être vendues à titre privé ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier ( Immobilienmakler ). Dans les deux cas, il incombe généralement à l’acheteur de trouver une propriété qui l’intéresse, puis d’approcher le propriétaire ou son agent.

Cela signifie également que les agents immobiliers sont généralement payés par le vendeur, mais ce n’est pas toujours le cas. Comme les frais d’agent représentent généralement 3 à 7% du prix d’achat, il est important de vérifier qui les paie. Vous pouvez trouver un agent immobilier via leur organisation nationale, l’ IVD .

Comme dans la plupart des pays européens, vous pouvez trouver des annonces dans les journaux ou rechercher des maisons sur les sites Web d’agences immobilières ou sur des portails immobiliers en ligne. Les propriétés à vendre peuvent avoir un panneau dans la fenêtre ou un panneau d’affichage dans le jardin annonçant leur statut, mais cela est relativement rare en Allemagne, alors ne comptez pas repérer chaque maison à vendre, même dans une rue que vous descendez tous les jours.

Portails immobiliers en ligne

• immobilienscout24 (en allemand uniquement)
• immowelt.de (allemand uniquement)
• immobilo (allemand seulement)

Choisir une propriété

Les Allemands s’attendent généralement à acheter une propriété et à y vivre pendant une longue période ou à vie, il est donc important de prendre du temps lors de la prise de décision et de ne pas se précipiter. Dans les zones attractives ou compétitives, le chiffre d’affaires peut être faible, donc dans un monde idéal vous devriez vous donner un an ou plus pour trouver et acheter la propriété allemande parfaite.

Les maisons en Allemagne doivent répondre à certaines exigences légales minimales concernant la toiture, les fenêtres, le chauffage et d’autres services publics. Vous devriez recevoir des informations à ce sujet avant d’acheter, mais rien ne garantit que vous obtiendrez une image complète. Dans cet esprit, il est logique de payer pour une étude structurelle complète, qui décrira tout problème avec la maison. Vous pouvez engager un architecte ou un géomètre ( amtlich vereidigter sachverständiger ) pour réaliser une étude.

Calculateurs hypothécaires

Les calculateurs hypothécaires en ligne pour l’Allemagne peuvent vous aider à déterminer le montant que vous pouvez emprunter et à estimer votre taux mensuel:

• Calculateur hypothécaire d’hypofriend 
• Calculatrice hypothécaire allemande intelligente de LoanLink

Acheter une propriété allemande

Attendez-vous à passer une longue période à chasser une maison, mais une fois que vous avez trouvé une propriété, il peut prendre un peu plus d’un mois pour conclure l’affaire. Les étapes sont généralement les suivantes:

1. Enquêter sur les hypothèques et obtenir une offre de principe.
2. Trouvez une propriété appropriée.
3. Faire une offre.
4. Le notaire (notaire ) rédigera le contrat de vente.
5. Finalisez l’hypothèque.
6. Signer le contrat.
7. Le notaire enregistre la vente.
8. Quatre semaines plus tard, vous devez payer la taxe de vente immobilière.

Enregistrement d’un achat immobilier en Allemagne

Il est important de noter que la signature du contrat ne suffit pas pour transférer la propriété. La propriété doit également être enregistrée, un processus dont votre notaire devrait s’occuper. À ce stade, le gouvernement vérifiera qu’il n’y a aucun problème en suspens concernant la vente.

Le notaire aura déjà fait un chèque, donc il y a rarement un problème, mais s’il y a un problème, le transfert de propriété ne sera pas effectué tant que les nœuds ne seront pas démêlés. Pour cette raison, de nombreuses personnes choisissent d’utiliser le notaire comme un séquestre. Dans ce cas, l’argent est viré sur le compte du notaire ( notaranderkonto ) avant d’être remis au vendeur.

Désignation d’un notaire en Allemagne

Vous êtes légalement tenu d’utiliser un notaire ( de Notar ) pour compléter la vente d’une propriété. Le notaire agira comme intermédiaire ou arbitre et devra être impartial. Votre notaire vérifiera les registres pour vous assurer qu’il n’y a aucune raison pour que la vente ne puisse pas avoir lieu, mais il est important de se rappeler qu’il n’inspectera pas la propriété et ne demandera pas au vendeur des informations sur son état. Le travail du notaire est de s’assurer que toutes les formalités administratives sont remplies correctement, et l’acte de vente sera attesté en leur présence. Vous avez la possibilité de choisir votre propre notaire, et si vous pouvez en trouver un qui parle votre langue, faites-le. Sinon, votre ambassade aura souvent une liste de traducteurs à recommander. L’ambassade britannique fournit une liste d’ avocats et de traducteurs anglophones .

Dépôts et hypothèques en Allemagne

Vous devez vous attendre à verser un acompte important lorsque vous achetez une maison en Allemagne. Un dépôt minimum de 20% est standard, et dans certains cas, il a été demandé aux expatriés des dépôts de 30 à 40% car ils sont considérés comme présentant un risque plus élevé. Lors d’une demande d’hypothèque, il se peut que l’on vous demande également de fournir des preuves d’épargne régulière au cours des dernières années.

Une hypothèque (Hypothek) est proposée par la plupart des banques. Les grandes banques nationales et nationales ont généralement un conseiller hypothécaire parmi leurs employés, qui sera en mesure de discuter de vos besoins avec vous. Certains conseillers parlent même anglais, mais ce n’est pas garanti. Il est préférable de se faire une idée du montant que vous pourriez emprunter à l’aide d’un calculateur hypothécaire en ligne avant votre rendez-vous, ou d’embaucher les services d’un conseiller hypothécaire qui accepte les expatriés comme Hypofriend .

La plupart des banques allemandes ont une section en ligne où vous pouvez passer par la paperasse pour demander une hypothèque à votre rythme. Ils feront ensuite un suivi par un appel téléphonique et une réunion en personne avant de convenir d’une hypothèque de principe, que vous pourrez utiliser pour faire une offre sur une propriété.

Les prêts hypothécaires durent généralement sur une période de 25 ou 30 ans, avec des taux d’intérêt fixes pour les cinq premières années environ. Des taux d’intérêt variables et d’autres périodes de prêt sont disponibles, mais l’Allemagne n’a pas certains des types de prêts hypothécaires les plus risqués disponibles aux États-Unis et au Royaume-Uni. Vous ne trouverez pas, par exemple, une hypothèque à intérêt uniquement pour la valeur totale d’une propriété.

À titre d’avantage, une partie de votre intérêt hypothécaire peut être déductible d’impôt selon votre situation. Cependant, il est peu probable que cet avantage compense l’impôt sur les gains en capital mentionné ci-dessus, il n’est donc généralement qu’un avantage pour ceux qui restent sur place pendant une longue période.

Le coût d’achat d’une maison en Allemagne

Lors de l’achat d’une propriété en Allemagne, vous pouvez vous attendre à payer la plupart des coûts. En règle générale, le vendeur paiera l’agent immobilier, mais si vous avez utilisé l’agent d’un acheteur ou que l’agent partage ses frais, vous devrez peut-être payer quelque chose.

Le coût total pour l’acheteur d’acheter une propriété est généralement d’environ 10% du prix d’achat. Cela couvre:

• Taxe sur le transfert de propriété ( grunderwerbssteue ) de 3,5 à 6,5 %;
• Frais de notaire 1,2–1,5%;
• Frais d’inscription 0,8–1,2%;
• Honoraires d’agent immobilier, s’ils sont partagés, de 1,5 à 3%, plus TVA à 19%.

Taxe de mutation immobilière / taxe de mutation immobilière:

Lorsque vous achetez une maison en Allemagne, vous devrez payer des droits de mutation ( Grunderwebsteur ). Cette taxe est prélevée sur 3,5% du prix d’achat, mais elle est plus élevée dans certaines régions. Actuellement, les prix sont fixés comme suit pour chaque région:

• 3,5% – Bavière, Saxe
• 4,5% – Hambourg
• 5% – Bade-Wurtemberg, Brandebourg, Hesse, Mecklembourg-Poméranie, Rhénanie du Nord-Westphalie, Rhénanie-Pfalz, Saxe-Anhalt, Thuringe
• 5,5% – Sarre
• 6% – Berlin
• 6,5% – Schleswig-Holstein

Contrats en Allemagne

Les contrats sont en allemand et signés en présence d’un notaire. Vous devez vous assurer de bien comprendre le contrat avant de le signer et amener un interprète avec vous si nécessaire. Vous avez le droit d’avoir un traducteur avec vous, mais vous devrez les fournir (et les payer) vous-même. Dans certaines régions, vous pourrez peut-être trouver un notaire bilingue. Comme vous organiserez le financement de la propriété en même temps que vous organisez la vente, il est important d’inclure une clause de sortie dans le contrat de vente qui vous donne une issue si vous ne pouvez pas conclure d’hypothèque.

Vendre une propriété en Allemagne

Il est important de réfléchir à la façon dont vous allez disposer de votre propriété, en particulier si vous prévoyez une réinstallation soudaine. Comme la plupart des coûts de la transaction sont payés par l’acheteur, la vente d’une propriété en Allemagne est relativement bon marché. Cependant, une fois la propriété vendue, vous devrez payer un impôt sur les gains en capital de 25% si vous possédez la propriété depuis moins de 10 ans. En outre, les propriétés peuvent être lentes à se déplacer, sauf si vous avez réussi à choisir un quartier particulièrement populaire, ce qui peut bloquer une partie importante de votre capital. Le marché locatif est solide et vous êtes autorisé à posséder une propriété en Allemagne même si vous êtes un non-résident non-national, vous pourrez donc continuer à profiter de votre investissement longtemps après avoir quitté la région.