Immobilier Russie

Immobilier russe: un guide pour acheter une maison en Russie

Le marché immobilier de Moscou a une histoire relativement courte. À l’époque soviétique, toutes les propriétés appartenaient à l’État et les gens n’avaient le droit de les «utiliser» qu’avec des appartements attribués en fonction de leur lieu de travail, les possibilités de déménagement étaient donc limitées. Cependant, en 1990, après la chute du gouvernement soviétique, le marché immobilier de Moscou a émergé et les Moscovites ont pu privatiser puis vendre et acheter des propriétés pour la première fois. Aujourd’hui, l’immobilier russe est en plein essor, bien que le marché ait ralenti au cours des deux dernières années, mais offre encore de nombreuses opportunités intéressantes et des rendements élevés pour le mode de vie et l’investissement.

Est-ce maintenant le bon moment pour acheter une propriété en Russie?

Le climat économique et politique en Russie au cours des dernières années avec des embargos commerciaux économiques après leur intervention en Crimée et en Ukraine, le krach de la monnaie russe, des taux d’inflation élevés et des taux d’intérêt élevés ont tous plongé le pays dans une récession. Inévitablement, cela a affecté les prix des maisons à travers le pays, y compris les prix de l’immobilier à Moscou.

En surface, sans ajustement de l’inflation, le marché immobilier de Moscou semble toujours en croissance, mais dans un rapport de Global Property Guide de 2015, les chiffres publiés par les statistiques de l’État fédéral – Rosstat, ont en fait montré une baisse en tenant compte de l’inflation.

Bien que cela puisse sembler mauvais pour les vendeurs qui avaient auparavant bénéficié d’une forte demande, de prix immobiliers élevés et de nombreux acheteurs, le marché a ralenti. Cependant, pour les acheteurs, en particulier les investisseurs étrangers, le moment pourrait être idéal pour acheter une propriété à Moscou. Les prix sont relativement bas, mais avec des prévisions d’augmentation des prix du pétrole en 2017 et une reprise de l’économie, ceux-ci pourraient fournir de bons retours sur investissement.

Prix de l’immobilier en Russie

Moscou est une capitale densément peuplée avec plus de 12 millions d’habitants. La ville est circulaire entourée de quatre anneaux s’étendant du Kremlin au centre au périphérique de Moscou ou MKAD qui définit la limite de la ville, à l’exception de quelques territoires annexés.

À l’intérieur des anneaux, la ville est divisée en dix divisions administratives appelées okrugs, elles-mêmes subdivisées en 123 districts.

Les prix des propriétés à acheter à Moscou sont généralement indiqués avec un prix au mètre carré en roubles, et parfois avec un prix total de propriété. Les chiffres récents de Numbeo évaluent le  prix moyen d’achat d’un appartement à Moscou à environ 308 500 roubles par mètre carré dans le centre-ville et 147 000 roubles en dehors du centre-ville.

Si vous achetez une propriété à Moscou , comme la plupart des villes, l’emplacement, la taille et le type de propriété dicteront le prix et ce que vous pouvez vous permettre. Les appartements du centre-ville de Moscou sont proposés à un prix élevé. Cependant, il existe un certain nombre de zones en dehors du centre-ville qui exigent également un prix élevé dans les quartiers riches et souhaitables près du Garden Ring. Ces zones offrent des banlieues verdoyantes, plus d’espaces ouverts, de plus grandes propriétés, toutes avec de bonnes liaisons de transport.

En outre, certains des développements modernes avec des spécifications élevées axées sur le marché du luxe et les investisseurs étrangers seront également plus chers. Par exemple, dans le quartier administratif central d’Okrug dans des régions comme le district de Presnensky, également connu sous le nom de Presnya, ainsi que Sokol, les appartements de luxe peuvent coûter des millions de roubles.

Où acheter à Moscou?

Moscou est constamment en proie à des embouteillages, donc conduire à Moscou peut être un processus frustrant et long.Par conséquent, lors de l’examen des points de vente à Moscou, il est essentiel de prendre en compte les transports en commun et les temps de trajet pour se rendre au travail, à l’école ou à la socialisation.

Le métro de Moscou est l’un des plus longs au monde avec près de 340 km de ligne de métro desservant 203 stations en 2016, il ne devrait donc pas être difficile de trouver une zone bien desservie.u dans un emplacement central à l’intérieur ou à proximité de l’administration administrative centrale, offrant un trajet minimal, toutes les commodités et si vous avez besoin de louer votre appartement à Moscou, trouver un locataire dans ces logements très recherchés les zones ne devraient pas être trop problématiques.

Immobilier dans le centre de Moscou

Autour du Kremlin se trouvent un certain nombre de districts au sein de l’administration administrative centrale. Tout comme le marché de la location, les zones autour de la rue Tverskaya seront toujours un bon investissement et auront la ville animée à portée de main, mais les prix par mètre carré seront parmi les plus élevés de Moscou. De même, les zones d’Arbat, Kropotkinskaya, Smolenskaya et Patriarchy Ponds légèrement plus à l’ouest, ainsi que Chistye Prudy à l’est offriront toujours un emplacement central et un bon retour.

Quartiers extérieurs de Moscou

Acheter une propriété à Moscou en dehors des quartiers centraux vous offre plus d’options en termes de budget et de types de propriétés. Les quartiers populaires avec une clientèle aisée ont tendance à être situés à l’ouest, au sud-ouest et au nord-ouest de la ville dans des quartiers tels que le district de Sokol, Shchukina, Voykovskaya et Filakovsky, qui ont tous beaucoup d’espaces verts et un choix de différents types de propriétés.

Un autre quartier privilégié par ceux qui veulent une proximité du centre, mais des zones résidentielles plus fraîches et plus calmes sont situées autour de Sadovoye Koltso ou Garden Ring Road et du Boulevard Ring Road, qui sont toutes deux d’anciennes limites de la ville. Le quartier de Tagansky sur le côté est du Garden Ring est un quartier prometteur qui était traditionnellement de la classe ouvrière, mais l’investissement des entreprises dans la région a vu la construction d’un certain nombre de développements résidentiels modernes.

Pour ceux qui déménagent à Moscou avec des familles, le quartier Kuntsevo / Krylatskoye à l’ouest du centre près du MKAD est idéal avec un bon accès à l’École internationale de Moscou et il est considéré comme la zone la plus écologique de la ville. La perspective Leninsky au sud est également un quartier résidentiel populaire pour les expatriés car il existe un certain nombre d’excellentes écoles internationales et nationales.

Pour faire une bonne affaire, une propriété à Moscou dans la partie inférieure de l’échelle de prix se trouve à l’est et au sud dans les quartiers les plus industrialisés. Cependant, ces zones fourniront toujours de bonnes liaisons de transport vers la ville et pourraient signifier que vous pouvez vous permettre plus d’espace tout en vous sentant toujours au cœur de la ville. Rechercher les connaissances locales d’un agent immobilier de bonne réputation à Moscou vous aidera à trouver un quartier décent.

Agents immobiliers à Moscou

Cependant, la sélection de la propriété et l’organisation d’une visite, ainsi que la détermination des options plus ou moins attrayantes nécessitent de l’expérience, c’est pourquoi, en particulier en tant qu’investisseur étranger, il est conseillé de faire appel à un agent immobilier réputé à Moscou. Ils seront en mesure de fournir les informations les plus complètes et les plus récentes sur toutes les propriétés sur le marché, y compris celles qui ne sont pas cotées en bourse et fournissent une connaissance locale inestimable. De plus, ils peuvent vous aider à effectuer une diligence raisonnable sur une propriété et à structurer une transaction sûre.

Vous devriez toujours utiliser un courtier immobilier ou un avocat ayant une expérience immobilière pour représenter vos intérêts lors de votre transaction.

Comment acheter une propriété à Moscou

Une fois que vous avez compris quelles zones cocher toutes vos cases et trouvé une propriété, il est temps de commencer à réfléchir aux aspects pratiques de l’achat à Moscou.

Vérification de l’historique d’une propriété

Les lois immobilières sont en constante évolution pour garantir une recherche minutieuse sur l’historique de la propriété car, dans certains cas, vos droits de propriété peuvent être contestés par les propriétaires précédents ou des personnes officiellement enregistrées dans l’appartement. Habituellement, ces risques peuvent être éliminés s’ils sont déterminés avant la transaction immobilière.

Coûts d’achat d’une propriété russe

Il est de règle à Moscou qu’un acheteur couvre tous les frais de clôture, y compris les frais de notaire, les frais d’enregistrement de l’État et les frais bancaires. De plus, si vous utilisez un agent immobilier pour trouver votre propriété et / ou négocier votre transaction, des frais de courtage vous seront facturés. Cela comprend la recherche de propriété, la vérification des antécédents de la propriété et du vendeur, l’examen de l’historique des documents de propriété et la vérification des «droits d’utilisation», l’organisation de la clôture de la transaction et la supervision du transfert final de la propriété au nouvel acheteur. Les frais de courtage sont généralement calculés en pourcentage du prix de vente allant de 6% pour les propriétés moins chères à 3% pour les propriétés plus chères.

Les frais de courtage du vendeur couvrent l’évaluation et l’évaluation de la propriété, la commercialisation de la propriété et l’organisation de la visite de la propriété, la négociation avec les clients potentiels, la préparation de l’ensemble complet des documents nécessaires à la transaction, l’organisation de la clôture de la transaction et la supervision du transfert final de la propriété.

frais bancaires

La majorité des transactions immobilières sont effectuées en espèces et les transactions d’achat-vente ont toujours lieu dans une banque, les coffres-forts de la banque servant de compte séquestre pour garantir aux acheteurs et aux vendeurs que le paiement est effectué lors du transfert de propriété final. La totalité des fonds est déposée et remise au vendeur uniquement lorsque l’ensemble complet des documents enregistrés au nom de l’acheteur est présenté.

Accords de dépositaire

La plupart des transactions immobilières à Moscou s’étendent sur une période de cinq semaines à plusieurs mois, nécessitant la collecte de divers documents auprès des institutions publiques et l’acheteur peut avoir besoin de sécuriser ses finances ou le vendeur peut avoir besoin de trouver une autre résidence. Pour cette raison, un accord préalable ou de dépôt est conclu entre l’acheteur et le vendeur détaillant les termes et conditions de la future vente et ce qui est nécessaire des deux parties.

Lors de la signature de l’accord préliminaire, qui peut être un acompte (Avans) ou un dépôt de propriété (Zadatok), les acheteurs paient un acompte pour retirer le bien du marché pendant que les documents requis sont assemblés et que la vente est conclue. Le montant du dépôt n’est pas un pourcentage fixe, mais généralement un chiffre rond convenu par les deux parties. Assurez-vous toujours de faire appel à un agent expérimenté et fiable ou à un avocat immobilier expérimenté pour rédiger un accord de dépôt ou préliminaire et effectuer la diligence raisonnable sur la propriété.

Notarisation

La légalisation d’un achat-vente n’est pas requise par la loi, mais elle est conseillée car elle équivaut à souscrire une assurance titres. Les frais de notaire varient en fonction du prix de vente de la propriété, allant de 0,7% pour les propriétés plus chères à 1,5% pour les propriétés moins chères.

La procédure de clôture

Une fois la diligence raisonnable et les formalités administratives terminées, la procédure de clôture commence, où les fonds sont déposés à la banque et les deux parties signent l’accord de vente-achat. Le contrat de vente est ensuite soumis à l’enregistrement de l’État ( propiska ).

À la date du transfert de propriété, les parties doivent signer un acte d’acceptation, généralement à la banque, au notaire ou à l’agence immobilière. Cela certifie que la propriété est transférée à l’acheteur dans l’état convenu.

L’enregistrement de l’accord de vente-achat auprès du Service fédéral d’enregistrement de Moscou officialise le transfert des droits de propriété. Cela prend généralement 30 jours civils, mais cela peut être accéléré si vous utilisez une hypothèque pour financer la propriété.