Investir en immobilier en Grèce en 2026 : opportunités pour investisseurs internationaux
La Grèce s’impose en 2026 comme l’une des destinations les plus attractives pour l’investissement immobilier en Méditerranée. Après plusieurs années de reprise économique, le marché immobilier poursuit sa croissance grâce à une demande internationale soutenue, une fiscalité favorable et un secteur touristique en expansion constante.
De plus, les réformes récentes du programme de résidence par investissement, combinées à un cadre juridique clair, renforcent l’attractivité du pays auprès des investisseurs étrangers. Dans ce contexte, la Grèce offre une combinaison rare : potentiel de rendement, stabilité du marché et qualité de vie méditerranéenne.
Ce guide actualisé présente les raisons d’investir en Grèce ainsi que les principales étapes pour réussir son acquisition immobilière en 2026.
Les avantages d’un investissement immobilier en Grèce
Un marché immobilier dynamique
Tout d’abord, le marché immobilier grec poursuit sa reprise avec une croissance progressive mais solide.
Après la forte correction de la décennie précédente, les prix ont retrouvé une trajectoire ascendante. Pour 2026, les analystes anticipent une hausse moyenne de 6 à 8 % dans les zones urbaines et touristiques, notamment :
- Athènes
- Thessalonique
- Mykonos
- Santorin
Par ailleurs, l’offre immobilière reste relativement limitée dans certaines zones très demandées, ce qui soutient la valorisation des biens.
Des rendements locatifs attractifs
Ensuite, la performance locative constitue l’un des principaux attraits du marché grec.
Le tourisme joue un rôle déterminant : en 2025, la Grèce a accueilli 37,98 millions de visiteurs, soit une progression de 5,6 % par rapport à 2024. Cette dynamique devrait se poursuivre en 2026, notamment dans les destinations insulaires et les centres urbains historiques.
Ainsi, les investisseurs peuvent bénéficier :
- de revenus locatifs saisonniers élevés dans les zones touristiques
- d’une demande stable pour les locations longue durée dans les grandes villes
Fiscalité en Grèce en 2026
Golden Visa : résidence par investissement
Le programme Golden Visa grec reste l’un des plus attractifs d’Europe pour les investisseurs internationaux.
Les seuils d’investissement ont cependant été ajustés afin de mieux réguler le marché immobilier.
Conditions principales :
- 400 000 € minimum dans les zones moins densément peuplées
- 800 000 € minimum dans les zones premium (Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin)
Les biens doivent généralement atteindre 120 m² minimum.
Le permis de séjour est valable 5 ans et renouvelable, avec extension possible à la famille.
Il permet également la libre circulation dans l’espace Schengen.
Cependant, il convient de noter qu’une interdiction des locations de courte durée s’applique aux biens acquis dans le cadre du Golden Visa.
Régime fiscal pour retraités
Afin d’attirer les nouveaux résidents fiscaux, la Grèce propose également un régime favorable pour les retraités étrangers.
Les pensions étrangères peuvent être imposées à un taux fixe de 7 % pendant 15 ans.
Régime Non-Dom pour investisseurs fortunés
Pour les investisseurs à très haut patrimoine, le statut fiscal Non-Dom permet de bénéficier d’un régime forfaitaire.
Principales caractéristiques :
- impôt annuel fixe de 100 000 € sur les revenus étrangers
- investissement minimum de 500 000 € en Grèce
Certaines incitations supplémentaires existent, notamment :
- déductions fiscales pour investissements dans les start-ups
- super-déductions pour dépenses de recherche et développement
Encadré : la Grèce en chiffres pour les investisseurs
- Hausse des prix immobiliers prévue en 2026 : 6 à 8 %
- Nombre de visiteurs internationaux en 2025 : 37,98 millions
- Droits de mutation immobilière : 3 %
- Golden Visa : à partir de 400 000 €
- Régime fiscal retraités : 7 % pendant 15 ans
Taxes et obligations immobilières
Avant l’achat
Avant toute acquisition immobilière, l’investisseur doit obtenir un numéro fiscal grec (AFM) auprès de l’administration fiscale.
Ensuite, l’ouverture d’un compte bancaire local facilite les transactions et les paiements.
Taxes lors de l’acquisition
Les principaux frais comprennent :
- droits de mutation : 3 % du prix d’achat
- frais juridiques et notariaux
- honoraires d’avocat pour la vérification des titres de propriété
Obligations après l’achat
Une fois l’acquisition réalisée, plusieurs obligations administratives doivent être respectées.
Déclaration du bien :
- formulaire E9 à soumettre en ligne
Taxe foncière annuelle :
- EN.F.I.A., calculée selon la localisation et la valeur du bien
Des mesures d’allégement ont été introduites :
- réduction de 50 % pour certaines résidences principales situées dans des villages de moins de 1 500 habitants
- réduction supplémentaire si le bien est assuré contre les catastrophes naturelles
Les meilleures régions pour investir en Grèce
Athènes
Athènes demeure le cœur économique et immobilier du pays.
Le marché y combine :
- patrimoine historique
- infrastructures modernes
- demande locative internationale
La croissance annuelle des prix est estimée entre 6 et 7 %.
Mykonos et Santorin
Ces îles représentent le segment le plus haut de gamme du marché grec.
Elles offrent :
- des villas de prestige
- une forte demande touristique
- des rendements locatifs élevés
Toutefois, les seuils d’investissement Golden Visa y sont plus élevés.
Crète et Corfou
Ces îles offrent un excellent équilibre entre qualité de vie et potentiel locatif.
Elles sont particulièrement adaptées pour :
- résidences secondaires
- locations saisonnières ou longue durée
Thessalonique
Deuxième ville du pays, Thessalonique attire de plus en plus d’investisseurs grâce à :
- une croissance économique soutenue
- des prix immobiliers encore compétitifs
- une forte population étudiante
Processus d’achat immobilier en Grèce
Le processus d’acquisition reste relativement simple pour les investisseurs étrangers.
Les étapes principales sont les suivantes :
- Obtenir un numéro fiscal grec (AFM)
- Ouvrir un compte bancaire local
- Engager un avocat spécialisé en immobilier
- Rechercher et visiter les propriétés
- Signer un pré-contrat avec acompte de 10 à 20 %
- Finaliser l’achat chez un notaire avec l’acte définitif
FAQ – Investir en Grèce
Les étrangers peuvent-ils acheter librement en Grèce ?
Oui. Les investisseurs étrangers peuvent acheter des biens immobiliers librement, sauf dans certaines zones proches des frontières.
Quel est le montant minimum pour obtenir un Golden Visa ?
Le seuil est généralement de 400 000 €, mais il peut atteindre 800 000 € dans certaines zones premium.
Les biens Golden Visa peuvent-ils être loués en courte durée ?
Non. Les nouvelles règles interdisent les locations touristiques de type courte durée pour ces biens.
Les rendements locatifs sont-ils intéressants ?
Dans les zones touristiques, les rendements peuvent atteindre 5 à 8 %, selon la localisation et la gestion locative.
Conclusion
En 2026, la Grèce combine plusieurs facteurs favorables à l’investissement immobilier : une croissance régulière du marché, une fiscalité attractive et un secteur touristique extrêmement dynamique.
Pour les investisseurs internationaux, le pays offre ainsi une opportunité de diversification patrimoniale dans un environnement stable et culturellement riche.
Un accompagnement professionnel reste toutefois essentiel pour sécuriser chaque étape du projet immobilier, depuis l’analyse du marché jusqu’à la finalisation de l’acquisition.
Ressource Utile
Guide officiel AADE : Informations fiscales et démarches.
