Acheter une Propriété au Portugal en 2026 : Le Guide Complet pour Investisseurs Étrangers (Actualisé)
Mis à jour le 9 mars 2026
Le Portugal continue de séduire les investisseurs étrangers en 2026 avec son climat ensoleillé, sa qualité de vie exceptionnelle et son cadre légal stable. Cependant, le marché a connu des évolutions significatives : fin de l’immobilier dans le Golden Visa, nouveaux barèmes fiscaux, restrictions accrues sur les locations touristiques et adaptations réglementaires.
Ce guide actualisé vous accompagne pas à pas dans l’achat immobilier au Portugal, en détaillant les avantages, le marché, les coûts réels et les étapes clés pour 2026.
📌 Résumé Stratégique 2026 (Lecture indispensable)
| Élément | Information clé |
|---|---|
| Prix immobilier moyen | Variable selon région (voir tableau section 2) |
| IMT (taxe de mutation) | 0% à 8% selon valeur et usage, avec nouveau barème 2026 |
| IMT Jeune | Exonération totale jusqu’à 330 539 € pour moins de 35 ans |
| IMT pour non-résidents | Projet de taux unique de 7,5% en discussion |
| Frais de notaire | ~1% du prix |
| Taxe de timbre | 0,8% du prix |
| Taux hypothécaires 2026 | 3% à 5% selon résidence et apport |
| Location touristique (AL) | Nouvelles licences suspendues dans 31 municipalités (dont Lisbonne, Porto, Algarve) |
| Certificat énergétique | Obligatoire pour vendre ou louer – impact direct sur la valeur du bien |
| Nouveauté 2026 | Barèmes IMT actualisés (+2%) |
1. Pourquoi Investir au Portugal en 2026 ?
Avantages clés
- Climat méditerranéen : Plus de 300 jours de soleil par an
- Coût de vie attractif : Environ 30% sous la moyenne européenne
- Sécurité : 4e pays le plus sûr au monde (Global Peace Index 2024)
- Diversité : Plages de l’Algarve, montagnes du Nord, villes vibrantes
- Stabilité économique : Marché immobilier parmi les plus attractifs d’Europe
À savoir : Selon l’enquête CBRE 2026, le Portugal se classe au 6e rang des marchés européens pour les retours sur investissement attendus, et Lisbonne au 8e rang des villes les plus attractives.
2. Marché Immobilier Portugais en 2026
2.1 Prix par région
| Région | Prix moyen au m² | Tendance 2026 |
|---|---|---|
| Lisbonne | 4 200 € – 8 500 € | Hausse modérée |
| Cascais | 4 200 € – 8 500 € | Stable |
| Porto | 3 200 € – 5 800 € | Hausse modérée |
| Algarve | 2 700 € – 6 200 € | Stable |
| Côte d’Argent | 1 100 € – 3 200 € | Légère hausse |
| Régions intérieures | 1 100 € – 3 200 € | Potentiel de croissance |
Source : Idealista Portugal 2026
2.2 Tendances du marché
- Secteur “Living” en tête : Résidentiel, logement étudiant et séniors dominent les investissements pour la deuxième année consécutive
- Demande étrangère soutenue : Environ 10% de la valeur des transactions
- Focus écologique : Demande accrue pour des biens durables et performants énergétiquement (labels A/B)
- Marchés secondaires en développement : Setúbal, Aveiro, Viana do Castelo, Braga gagnent en popularité
2.3 Types de propriétés recherchés
- Appartements urbains modernes
- Villas côtières avec vue mer
- Quintas (maisons rurales) : attention au statut urbanistique (voir section 3.3)
- Biens historiques rénovés
3. Processus d’Achat en 10 Étapes (2026)
Étape 1 : Obtenir un NIF (Numéro d’Identification Fiscale)
- Obligatoire pour toute transaction financière au Portugal
- À obtenir auprès des services des finances portugais (Autoridade Tributária)
- Possibilité de le faire via un représentant fiscal
Étape 2 : Ouvrir un compte bancaire portugais
- Nécessaire pour les transactions
- Les principales banques acceptent les non-résidents (Millennium BCP, Santander, BPI)
Étape 3 : Engager un avocat indépendant
- Crucial pour sécuriser le processus juridique
- Vérifiez qu’il n’a aucun lien avec le vendeur ou l’agence
- Honoraires : généralement 1% à 2% du prix d’achat
Étape 4 : Rechercher des biens
- Via agences spécialisées ou plateformes en ligne (Idealista, Imovirtual)
- Privilégiez les agences connaissant bien le marché local
Étape 5 : Négocier et faire une offre
- Proposition écrite après visites
- Inclut généralement un dépôt de garantie
Étape 6 : Signer le pré-contrat (Contrato de Promessa de Compra e Venda)
- Document engageant les deux parties
- Versement d’un acompte (généralement 10-20%)
- Mentionne les conditions suspensives (obtention prêt, etc.)
Étape 7 : Obtenir un financement (si nécessaire)
- Voir section 5 pour les conditions 2026
Étape 8 : Due diligence complète
| Type de vérification | Éléments à contrôler |
|---|---|
| Juridique | Titres de propriété, absence d’hypothèques, dettes fiscales |
| Technique | État du bien, vices cachés, conformité des constructions |
| Urbanistique | Permis de construire, conformité cadastrale, PDM (Plano Diretor Municipal) |
| Énergétique | Certificat de performance énergétique (SCE) – obligatoire |
⚠️ Attention Quintas : Pour les propriétés rurales, le PDM détermine si le bien est constructible, si des restrictions d’usage s’appliquent, et si des extensions sont possibles. Une vérification approfondie est indispensable avant tout engagement.
Étape 9 : Payer les taxes
- IMT (taxe de mutation) à régler avant l’acte final
- Taxe de timbre (0,8%)
- Le notaire vous assistera dans ces démarches
Étape 10 : Signer l’acte final (Escritura Pública)
- Signature chez le notaire
- Transfert officiel de propriété
- Inscription au registre foncier
4. Coûts et Taxes à Prévoir en 2026
4.1 Frais d’acquisition (une fois)
| Poste | Taux / Montant | Détails |
|---|---|---|
| IMT (taxe de mutation) | 0% à 8% | Variable selon valeur et usage (voir tableaux) |
| Taxe de timbre | 0,8% | Sur la valeur d’acquisition |
| Frais de notaire | ~1% | Honoraires |
| Frais d’avocat | 1% à 2% | Recommandé pour sécuriser la transaction |
| Frais d’enregistrement | 500 € – 1 000 € | Inscription au registre foncier |
| Certificat énergétique (SCE) | 150 € – 450 € | Obligatoire pour la vente |
4.2 IMT 2026 – Barèmes actualisés (+2%)
Pour résidence principale
| Valeur du bien (€) | Taux marginal |
|---|---|
| Jusqu’à 106 346 € | 0% (exonération) |
| 106 346 € – 145 470 € | 2% |
| 145 470 € – 198 347 € | 5% |
| 198 347 € – 330 539 € | 7% |
| 330 539 € – 660 982 € | 8% |
| 660 982 € – 1 150 853 € | 6% (taux unique) |
| Plus de 1 150 853 € | 7,5% (taux unique) |
IMT Jeune (moins de 35 ans) – Exonération spéciale 2026
| Valeur du bien (€) | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 330 539 € | 0% (exonération totale) |
| 330 539 € – 660 982 € | 8% sur la part excédant 330 539 € |
| Plus de 660 982 € | Pas d’exonération |
Conditions pour l’IMT Jeune :
- Avoir jusqu’à 35 ans
- Être indépendant fiscalement
- Acheter sa première résidence principale
- Ne pas avoir été propriétaire dans les 3 dernières années
Pour résidence secondaire (barèmes 2026)
| Valeur du bien (€) | Taux marginal |
|---|---|
| Jusqu’à 106 346 € | 1% |
| 106 346 € – 145 470 € | 2% |
| 145 470 € – 198 347 € | 5% |
| 198 347 € – 330 539 € | 7% |
| 330 539 € – 633 931 € | 8% |
| 633 931 € – 1 150 853 € | 6% (taux unique) |
| Plus de 1 150 853 € | 7,5% (taux unique) |
⚠️ Projet 2026 pour non-résidents : Le gouvernement portugais propose un taux unique d’IMT de 7,5% pour les achats par des non-résidents (sauf exceptions : futurs résidents fiscaux, location longue durée modérée). Mesure en cours de validation.
4.3 Taxes récurrentes
| Taxe | Taux | Détails |
|---|---|---|
| IMI (taxe foncière) | 0,3% – 0,45% | Calculée sur la valeur fiscale (VPT) |
| Charges de copropriété | 20 € – 300 € / mois | Selon standing et services |
| Assurance habitation | 100 € – 200 € / mois | Recommandée |
5. Financement pour les Étrangers en 2026
5.1 Conditions générales
| Critère | Résidents | Non-résidents |
|---|---|---|
| Financement max | Jusqu’à 80% | 60% – 70% |
| Taux d’intérêt | 3% – 5% | 3,5% – 5% |
| Durée | Jusqu’à 40 ans | Jusqu’à 30 ans |
| Frais de dossier | 1% – 1,5% du prêt | 1% – 1,5% du prêt |
5.2 Prêts verts (Green Loans)
Les banques portugaises proposent désormais des conditions préférentielles pour les biens avec une bonne performance énergétique (classe A ou B) :
- Taux réduits de 0,2% à 0,5%
- Frais de dossier allégés
- Durée d’emprunt étendue
5.3 Documents requis
- Passeport valide
- Justificatifs de revenus (3 dernières années)
- Déclarations fiscales
- Relevés bancaires
- Historique de crédit international
5.4 Frais annexes de crédit
- Frais de dossier : 1% – 1,5% du prêt
- Assurance vie : souvent obligatoire et liée au prêt
- Évaluation du bien : 300 € – 650 €
Conseil : Obtenez une pré-approbation bancaire avant de faire une offre – cela renforce votre position de négociation.
6. Location Touristique (Alojamento Local – AL) : Restrictions 2026
6.1 Situation actuelle
Depuis octobre 2023, de nouvelles restrictions s’appliquent aux locations de courte durée :
- Suspension des nouvelles licences AL dans 31 municipalités où la pression touristique est la plus forte
- Zones concernées : Lisbonne, Porto, Algarve (Albufeira, Loulé, etc.), certaines parties de Madère et des Açores
- Exceptions : les licences peuvent encore être délivrées pour des zones rurales ou si le logement est situé dans un immeuble entièrement dédié à l’AL
6.2 Règles applicables en 2026
| Type de zone | Nouvelles licences | Transfert de licence |
|---|---|---|
| Zones de contention | Suspendues | Interdit |
| Zones hors contention | Possible sous conditions | Possible |
| Zones rurales | Encouragé | Possible |
6.3 Conséquences pour les investisseurs
- Si vous achetez un bien sans licence AL, vous ne pourrez probablement pas en obtenir une nouvelle dans les grandes villes
- Si vous achetez un bien avec licence AL, vérifiez qu’elle est transférable (certaines licences sont personnelles et liées à l’exploitant)
- La location longue durée reste toujours possible sans licence spécifique
Conseil : Avant d’acheter, vérifiez auprès de la mairie (Câmara Municipal) le statut de la zone et les possibilités de location touristique.
7. Certificat de Performance Énergétique (SCE) : Un Enjeu Clé en 2026
7.1 Obligations légales
- Obligatoire pour toute vente ou location d’un bien immobilier
- Délivré par un expert certifié après visite du bien
- Valable 10 ans
7.2 Impact sur la valeur et le financement
| Classe énergétique | Impact |
|---|---|
| A ou B | Prime à la vente (+5% à +10%), accès aux prêts verts, charges réduites |
| C ou D | Standard, peu d’impact |
| E, F ou G | Décote à la vente, travaux de mise aux normes souvent nécessaires, refus possible de certains financements |
7.3 Travaux de rénovation énergétique
Les biens mal notés peuvent bénéficier d’aides et d’incitations fiscales pour les travaux d’amélioration. Certaines banques proposent des prêts spécifiques “rénovation énergétique”.
8. Fiscalité des Revenus pour les Résidents en 2026
Point important : Cette section concerne les résidents fiscaux au Portugal (plus de 183 jours/an ou résidence habituelle).
8.1 Fin du régime NHR classique
Le régime traditionnel des Résidents Non Habituels (RNH) est fermé aux nouveaux entrants depuis 2024. Seuls les bénéficiaires transitoires conservent leur statut antérieur.
8.2 Nouveau régime IFICI (“NHR 2.0”)
- Réservé aux activités scientifiques, de recherche et d’innovation
- Ne concerne pas les revenus de capitaux étrangers
- Très limité dans son application
8.3 Régime général 2026
Le Portugal applique le principe de l’imposition mondiale pour ses résidents :
| Type de revenu | Traitement fiscal |
|---|---|
| Revenus d’emploi | Taux progressifs jusqu’à 48% (+ surtaxes) |
| Revenus professionnels | Imposition progressive, crédit d’impôt étranger |
| Dividendes, intérêts | Taux forfaitaire 28% (crédit pour impôt étranger) |
| Plus-values immobilières | Selon convention – souvent exonération progressive |
| Pensions étrangères | Taux progressifs (fin du taux forfaitaire 10%) |
Conseil fiscal : La situation des revenus étrangers au Portugal nécessite une analyse au cas par cas selon les conventions de double imposition. Consultez un expert avant toute décision.
9. Golden Visa Portugal 2026 : Ce qui a changé
9.1 Point crucial : FIN de l’immobilier
Depuis octobre 2023, l’achat immobilier ne permet plus d’obtenir le Golden Visa portugais. Les anciennes options (résidentiel, commercial, réhabilitation, zones à faible densité) sont définitivement supprimées.
9.2 Voies d’investissement disponibles en 2026
| Option | Montant minimum | Conditions |
|---|---|---|
| Fonds d’investissement | 500 000 € | Fonds de capital-risque portugais, 60% minimum investi dans des entreprises portugaises, sans exposition immobilière directe |
| Donation culturelle | 250 000 € (200 000 € en zone basse densité) | Contribution non remboursable à la production artistique ou au patrimoine culturel |
| Création d’emplois | À définir | Création de 10 emplois minimum |
| Recherche scientifique | 500 000 € | Contribution à des projets de recherche |
9.3 Conditions de séjour
- Présence minimale : 14 jours sur la période de 2 ans (soit environ 7 jours par an en moyenne)
- Pas d’obligation de résidence permanente au Portugal
9.4 Avantages du Golden Visa 2026
| Avantage | Détail |
|---|---|
| Accès Schengen | Voyage libre dans 29 pays sans visa supplémentaire |
| Regroupement familial | Conjoint, enfants à charge (jusqu’à 26 ans étudiants), parents dépendants |
| Flexibilité | Maintien possible du lieu de résidence principal à l’étranger |
| Pas de résidence fiscale automatique | Les 7 jours annuels ne déclenchent pas la résidence fiscale (seuil à 183 jours) |
| Citoyenneté possible | Après 5 ans + test A2 portugais (sous réserve d’évolutions législatives) |
9.5 Calendrier d’obtention
- Traitement actuel : Environ 12 mois pour les nouvelles demandes
- Permis initial : 2 ans, renouvelable par périodes de 2 ans
- Résidence permanente : Possible après 5 ans
- Citoyenneté : Éligible après 5 ans (sous réserve des réformes en discussion)
À noter : Une réforme de la nationalité, approuvée fin 2025, a été partiellement retoquée par la Cour constitutionnelle. Le délai de 5 ans reste en vigueur, mais pourrait évoluer. Considérez la citoyenneté comme une option et non une garantie.
10. Conseils Pratiques pour Réussir Votre Investissement
✅ Due diligence approfondie
- Vérifiez les titres de propriété, dettes éventuelles
- Contrôlez la conformité urbanistique (PDM)
- Faites appel à un avocat indépendant (pas lié au vendeur)
- Pour les Quintas : vérifiez impérativement le statut constructible et les restrictions d’usage
✅ Vérifiez le Certificat Énergétique (SCE)
- Obligatoire pour la vente
- Impact direct sur la valeur et le financement
- Anticipez les éventuels travaux de mise aux normes
✅ Renseignez-vous sur les régulations locales
- Location touristique (AL) : vérifiez si le bien est dans une zone de contention
- Si vous visez la location courte durée, assurez-vous qu’une licence existe et est transférable
- Restrictions sur les locations courtes à Lisbonne, Porto et Algarve
✅ Visitez à différents moments
- Explorez le quartier en semaine et le week-end
- Parlez aux voisins si possible
- Vérifiez les nuisances potentielles (bruit, circulation)
✅ Privilégiez les zones à potentiel
- Régions intérieures de l’Algarve
- Marchés secondaires en développement (Setúbal, Aveiro, Braga)
- Proximité des pôles technologiques (Lisbonne, Porto)
✅ Anticipez les coûts annuels
- IMI (taxe foncière) : 0,3-0,45% de la valeur fiscale
- Charges de copropriété
- Assurance
11. FAQ – Questions Fréquentes (Actualisé 2026)
Puis-je obtenir un Golden Visa en achetant un appartement au Portugal en 2026 ?
Non. Depuis octobre 2023, l’immobilier ne permet plus d’obtenir le Golden Visa. Les seules voies sont les fonds d’investissement (500 000 €) ou la donation culturelle (250 000 €).
Puis-je louer mon bien sur Airbnb à Lisbonne ?
C’est devenu très difficile. Les nouvelles licences AL sont suspendues dans 31 municipalités, dont Lisbonne. Si le bien n’a pas déjà une licence transférable, vous ne pourrez pas faire de la location courte durée.
Quel est le prix moyen au m² à Lisbonne en 2026 ?
Entre 4 200 € et 8 500 € selon le quartier et le standing.
Quels sont les frais d’acquisition à prévoir ?
- IMT : 0% à 8% selon le prix et l’usage
- Taxe de timbre : 0,8%
- Notaire + avocat : 2% à 3%
- Enregistrement : ~1 000 €
Soit environ 8% à 12% du prix d’achat au total.
Les étrangers peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire au Portugal ?
Oui, jusqu’à 60-70% pour les non-résidents, avec des taux entre 3,5% et 5%.
Qu’est-ce que l’IMT Jeune ?
Une exonération totale d’IMT pour l’achat d’une première résidence principale jusqu’à 330 539 €, réservée aux moins de 35 ans.
Le certificat énergétique est-il obligatoire ?
Oui, il est obligatoire pour toute vente ou location. Un bien mal noté (E, F, G) subira une décote et pourra être plus difficile à financer.
Que vérifier avant d’acheter une Quinta ?
Le PDM (Plano Diretor Municipal) est crucial : il détermine si le bien est constructible, les usages autorisés, et les possibilités d’extension. Ne vous fiez pas au seul titre de propriété.
Le régime NHR existe-t-il encore en 2026 ?
Non pour les nouveaux entrants. Seuls les bénéficiaires transitoires conservent leur statut. Le nouveau régime IFICI est très limité.
Faut-il parler portugais pour obtenir la citoyenneté ?
Oui, un test de niveau A2 est exigé après 5 ans de résidence.
Quels sont les délais pour un Golden Visa en 2026 ?
Environ 12 mois pour une nouvelle demande, avec des variations selon les backlogs.
Peut-on inclure sa famille dans le Golden Visa ?
Oui : conjoint, enfants à charge jusqu’à 26 ans (étudiants), parents dépendants.
Conclusion : Une Opportunité en 2026, mais avec des Règles Claires
Le Portugal en 2026 allie attractivité et stabilité pour les investisseurs immobiliers, mais le cadre a considérablement évolué :
- Pour l’immobilier classique : Le marché reste dynamique, avec des prix soutenus et des opportunités régionales. Les nouveaux barèmes IMT et le dispositif IMT Jeune offrent des avantages aux primo-accédants. Attention aux restrictions sur les locations touristiques et à l’importance croissante du certificat énergétique.
- Pour le Golden Visa : L’immobilier n’est plus une option. Les investissements en fonds ou en donation culturelle sont désormais la norme, avec une flexibilité de séjour préservée.
- Pour les Quintas : Une due diligence approfondie du PDM est indispensable avant tout achat.
Les clés de la réussite :
- Anticiper les coûts réels (8-12% de frais en plus du prix)
- S’entourer d’experts : avocat indépendant, conseiller fiscal, notaire, géomètre pour les vérifications urbanistiques
- Comprendre les nouvelles règles : fin du NHR, nouvelles voies Golden Visa, restrictions AL
- Vérifier la conformité du bien avant tout engagement (titre, urbanisme, énergie)
Avec une préparation rigoureuse et un accompagnement expert, votre achat au Portugal peut devenir un investissement réussi et durable.
Ressources Utiles
- Autoridade Tributária (finances portugaises) : https://www.portaldasfinancas.gov.pt
- AIMA (immigration) : https://www.aima.gov.pt
- Registo Predial (registre foncier) : https://www.predialonline.pt
- ADENE (énergie – certificats SCE) : https://www.adene.pt
- Portails immobiliers : Idealista, Imovirtual
- Informations officielles Golden Visa : https://www.ari.pt
Note de non-responsabilité
⚠️ DISCLAIMER : Ce guide est fourni à titre purement informatif et ne constitue en aucun cas un conseil juridique, fiscal ou financier. La législation portugaise, ses interprétations et ses conditions d’application étant susceptibles d’évoluer, nous recommandons vivement à tout investisseur de consulter des professionnels locaux (avocats spécialisés, notaires, conseillers fiscaux, géomètres) avant toute prise de décision ou engagement contractuel. Les informations présentées ici sont basées sur les données disponibles à la date du 9 mars 2026. Immobilier Swiss décline toute responsabilité en cas d’interprétation erronée, d’évolution législative postérieure, ou de conséquences découlant de l’utilisation de ces informations sans validation par un expert compétent.
Sources : Idealista Portugal 2026, CBRE Portugal 2026, Latitude World 2026, OECD Portugal Economic Survey 2026, Doutor Finanças 2026, MCS Madeira Corporate Services 2026, CEOWORLD magazine 2026, ADENE, mise à jour mars 2026.
