Acquisition immobilière à l’Île Maurice : nouvelles réglementations 2026 pour les investisseurs étrangers
Mis à jour le 10 septembre 2026 | Temps de lecture : 8 minutes
L’Île Maurice a profondément réformé son cadre réglementaire pour l’acquisition immobilière par les non-citoyens. Depuis décembre 2024, de nouvelles règles de paiement s’appliquent. Depuis août 2026, le Finance Act 2026 a ajusté certains aspects fiscaux.
Ce guide expert décrypte les règles en vigueur en 2026 : répartition 85% MUR / 15% devises, rôle du notaire, droits d’enregistrement, financement bancaire. Objectif : vous donner une vision claire et opérationnelle pour investir en toute sécurité.
Quelles sont les nouvelles règles de paiement depuis décembre 2024 ?
Depuis le 13 décembre 2024, les non-citoyens doivent respecter une répartition spécifique des paiements pour les acquisitions dans les programmes EDB (IRS, RES, PDS, Smart City, IHS).[propertymauritius]
Règle des 85% en roupies mauriciennes / 15% en devises
Pour les acquisitions en neuf (VEFA) :
- 85% du prix d’achat doit être réglé en roupies mauriciennes (MUR), converties depuis des devises étrangères transférées depuis l’étranger via une banque autorisée.
- 15% restants peuvent être versés soit en devise étrangère forte convertible (USD, EUR, CHF), soit en roupies mauriciennes.
Pour le marché secondaire (revente) :
- Les modalités peuvent varier selon les cas. Consultez votre notaire pour confirmer les règles applicables à votre transaction.
Pourquoi cette réforme ?
Cette mesure vise à :
- Renforcer l’économie locale en augmentant la part des transactions en MUR.
- Sécuriser les flux de capitaux via un cadre plus transparent.
- Maintenir l’attractivité de l’Île Maurice pour les investisseurs internationaux.
Quel est le rôle du notaire dans le nouveau processus ?
Le notaire joue un rôle central de séquestre et de conformité. Son intervention est obligatoire pour garantir le respect des nouvelles règles.[propertymauritius]
Processus notarial étape par étape
1. Transfert des fonds sur le compte notarial
- Les fonds sont d’abord transférés sur un compte notarial séquestre (escrow account) en USD, EUR, CHF ou autre devise forte convertible.
2. Conversion et répartition par le notaire
- Le notaire convertit 85% du montant en roupies mauriciennes via une banque autorisée.
- Le notaire transfère ensuite au promoteur/vendeur :
- 85% en MUR
- 15% en devise étrangère ou en MUR (selon le choix de l’acheteur)
3. Enregistrement de l’acte
- L’acte notarié doit être enregistré auprès du Registraire général dans un délai strict de 8 jours ouvrables suivant la date de l’acte.
- Les droits d’enregistrement sont réglés en devise étrangère forte convertible.
Conseil d’expert : Choisissez un notaire expérimenté dans les transactions internationales. Son rôle dépasse la simple rédaction de l’acte : il est votre garant de conformité réglementaire.
Quels sont les droits d’enregistrement en 2026 ?
Le Finance Act 2026 (août 2026) a abrogé la hausse à 10% qui avait été introduite par le Finance Act 2025. Les droits d’enregistrement sont revenus à 5% pour la majorité des achats.[mauritius-immobilien-auswandern]
Taux applicables selon le type de bien
Programmes EDB (IRS, RES, PDS, Smart City, IHS) :
- Droits d’enregistrement : 5% (à la charge de l’acheteur).
- Applicable aux non-citoyens et citoyens mauriciens.
Appartements G+2 (R+2) :
- Droits d’enregistrement : 5%.
Terrains de l’État ou Pas Géométriques :
- Droit additionnel : 10% (à la charge du vendeur, pas de l’acheteur).
- Cas très spécifique, ne concerne pas la majorité des transactions.
Frais annexes à prévoir
Frais de notaire : environ 1 à 1,5% du prix d’achat.
Frais d’agence : généralement 2 à 5% (à la charge du vendeur, sauf accord contraire).
Frais bancaires : variables selon la banque (compte en devises, conversion, virements).
Budget global indicatif : prévoyez 7 à 9% de frais annexes (droits d’enregistrement + notaire + agence + banque).
Comment fonctionne le financement bancaire pour les étrangers en 2026 ?
Les règles de financement dépendent du type de bien et de son prix. Deux régimes coexistent en 2026.[propertymauritius]
Régime standard (IRS, RES, PDS, Smart City)
Pour la majorité des biens :
- Apport personnel minimum : 35 à 50% du prix d’achat (selon les banques).
- LTV (Loan-to-Value) : jusqu’à 65-70% du prix d’achat.
- Durée du prêt : 10 à 20 ans maximum.
- Taux d’intérêt : 4,5% à 6,5% (variable ou fixe 1-3 ans).
- Devise du prêt : roupies mauriciennes (MUR).
- Remboursement : en MUR, mais les fonds doivent provenir de devises étrangères transférées depuis l’étranger.
Régime spécifique (terrains de l’État, Pas Géométriques, projets > 750 000 USD)
Pour certains biens d’un prix supérieur à 750 000 USD :
- Les 750 000 premiers USD (ou équivalent) doivent être transférés depuis l’étranger et convertis en MUR selon la répartition 85/15.
- Le solde (au-delà de 750 000 USD) peut être financé par un prêt bancaire local.
- Remboursement : en MUR, avec fonds provenant de l’étranger.
Exemple concret :
- Prix du bien : 1 000 000 USD.
- Apport obligatoire : 750 000 USD (fonds propres transférés depuis l’étranger).
- Financement possible : 250 000 USD (prêt bancaire local).
Conseil d’expert : Pour les biens standards (IRS, RES, PDS), privilégiez un apport de 40-50% pour obtenir les meilleurs taux et réduire votre endettement en MUR.
Quelles sont les étapes concrètes pour acheter en 2026 ?
Le processus d’achat suit un cadre réglementaire strict. Voici les 9 étapes clés :
Checklist d’achat en 9 étapes
1. Définir votre projet
- Usage : résidence principale, secondaire, location, retraite.
- Budget : prix d’achat + 7-9% de frais annexes.
2. Choisir le schéma adapté
- PDS : majorité des nouveaux projets, flexibilité maximale.
- RES : appartements et villas, seuil accessible.
- IRS : villas de luxe (marché secondaire principalement).
- Smart City : zones mixtes (logements, bureaux, commerces).
- G+2 : appartements dès 6 millions MUR (environ 125 000-130 000 USD).
3. Obtenir votre numéro fiscal mauricien
- Gratuit, obtenu en 24-48h auprès du Mauritius Revenue Authority (MRA).
4. Sélectionner le bien et signer la promesse de vente
- Acompte : 10 à 30% du prix d’achat.
- Clause suspensive : obtention de l’autorisation EDB et du financement.
5. Ouvrir un compte bancaire local
- Obligatoire pour les transactions en MUR.
- Compte en devises recommandé pour les transferts internationaux.
6. Transférer les fonds sur le compte notarial
- Respecter la répartition 85% MUR / 15% devises.
- Le notaire effectue la conversion et la répartition.
7. Obtenir l’autorisation EDB / ministère des Finances
- Délai : 4 à 8 semaines.
- Dossier complet : pièce d’identité, justificatifs de fonds, promesse de vente.
8. Payer les droits d’enregistrement (5%)
- Réglés en devise étrangère forte convertible.
- Acte enregistré sous 8 jours auprès du Registraire général.
9. Signer l’acte authentique et déposer la demande de permis de résidence
- Acte signé chez le notaire.
- Permis de résidence : valable tant que vous détenez le bien (dès 375 000 USD d’investissement).
Délai total réaliste : 3 à 6 mois (de la promesse de vente à l’acte authentique).
Quels sont les pièges à éviter en 2026 ?
Même avec un cadre clarifié, certains écueils subsistent. Voici les 5 erreurs les plus fréquentes :
1. Sous-estimer les frais annexes
Erreur : Budgetiser uniquement le prix d’achat.
Réalité : Prévoyez 7-9% de frais annexes (droits d’enregistrement 5%, notaire 1-1,5%, agence 2-5%, banque).
2. Confondre les règles selon le type de bien
Erreur : Appliquer la règle des 750 000 USD à tous les achats.
Réalité : Cette règle ne concerne que certains biens (terrains de l’État, Pas Géométriques, projets spécifiques > 750 000 USD). Pour les IRS/RES/PDS standards, les règles habituelles s’appliquent (35-50% d’apport).
3. Oublier la règle des 85% MUR / 15% devises
Erreur : Payer 100% en devises étrangères.
Réalité : 85% du prix doit être converti en MUR via une banque autorisée. Le non-respect peut bloquer l’enregistrement de l’acte.
4. Négliger le délai d’enregistrement de 8 jours
Erreur : Enregistrer l’acte après le délai légal.
Réalité : L’acte doit être enregistré sous 8 jours ouvrables. Un retard peut entraîner des pénalités ou des complications juridiques.
5. Penser que le remboursement du prêt se fait en devises
Erreur : Prévoir des remboursements en USD/EUR.
Réalité : Les prêts sont libellés et remboursés en MUR. Cependant, les fonds utilisés pour le remboursement doivent provenir de devises étrangères transférées depuis l’étranger.
Comment optimiser son achat en 2026 ?
Quelques stratégies pour maximiser votre investissement :
1. Choisir le bon schéma
- PDS : meilleur rapport flexibilité/prix pour la majorité des projets.
- G+2 : option la plus accessible (dès 6 millions MUR, environ 125 000-130 000 USD).
- RES : idéal pour les appartements et petites villas.
2. Négocier les frais d’agence
- Les frais d’agence (2-5%) sont souvent à la charge du vendeur, mais peuvent être négociés.
- Dans certains cas, le promoteur prend en charge une partie des frais de notaire.
3. Optimiser le financement
- Apport de 40-50% pour obtenir les meilleurs taux (4,5-5,5%).
- Durée de prêt : 15 ans maximum pour limiter le coût total des intérêts.
- Comparer au moins 3 banques locales (SBM, MCB, ABSA, BCP).
4. Anticiper le permis de résidence
- Dès 375 000 USD d’investissement, vous obtenez un permis de résidence valable tant que vous détenez le bien.
- Couvre le conjoint et les enfants à charge de moins de 24 ans.
- Délai d’obtention : 4 à 8 semaines après l’acte authentique.
Conclusion : un cadre clarifié, mais qui exige une préparation rigoureuse
Les réformes de décembre 2024 et août 2026 (Finance Act) ont modernisé et sécurisé le cadre d’acquisition immobilière pour les étrangers à l’Île Maurice. Les règles sont désormais plus claires : répartition 85/15, droits d’enregistrement à 5%, rôle renforcé du notaire.
Les 3 priorités pour réussir votre achat en 2026 :
- Respecter la répartition 85% MUR / 15% devises dès le transfert des fonds.
- Budgétiser 7-9% de frais annexes (dont 5% de droits d’enregistrement).
- Choisir un notaire expérimenté dans les transactions internationales.
L’Île Maurice reste une destination attractive pour les investisseurs suisses : fiscalité compétitive, cadre de vie exceptionnel, permis de résidence lié à la propriété. Mais le succès d’un projet dépend d’une préparation rigoureuse et d’un accompagnement professionnel de qualité.
Ressources officielles :
- Economic Development Board (EDB) : edbmauritius.org
- Mauritius Revenue Authority (MRA) : mra.mu
- Registraire général : registrargeneral.govmu.org
Contact EDB (Real Estate & Hospitality) :
- Téléphone : +230 203 3800
- Email : hpd@edbmauritius.org
Avertissement : Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les réglementations pouvant évoluer, consultez un notaire mauricien et un conseiller fiscal avant toute décision d’investissement. Dernière mise à jour : 10 septembre 2026.
Sources : Finance Act 2026 (Mauritius), Economic Development Board (EDB), Stone Investment, Villa-Vie, Property Mauritius, Expat.com.
