Investir à l’Île Maurice en 2026 : programmes IRS, RES, PDS, Smart City, fiscalité et permis de résidence
L’Île Maurice reste en 2026 une destination de choix pour les investisseurs suisses à la recherche d’un cadre de vie de qualité, d’une fiscalité compétitive et d’un accès réglementé à la propriété. Ce guide intègre les règles en vigueur après le Finance Act 2026 et les pratiques actuelles du marché.
Pourquoi investir à l’Île Maurice en 2026 ?
La stabilité politique et juridique (système mixte droit français / common law), le climat tropical, les infrastructures médicales et scolaires de niveau international et l’absence d’impôt sur la fortune ou de droits de succession sur les biens situés à Maurice constituent des atouts durables.
La croissance du PIB est estimée autour de 2,8% à 3% pour 2026 selon les dernières projections (FMI et Statistics Mauritius), dans un environnement mondial plus incertain. Le taux de change reste favorable aux devises fortes (CHF, EUR, USD).
Sur le plan fiscal, les particuliers ne paient pas d’impôt sur les plus-values immobilières. L’impôt sur les revenus locatifs s’élève à 15%, avec déduction des intérêts d’emprunt, frais de gestion et amortissements. La taxe foncière reste très modérée.
Quels programmes permettent aux étrangers d’acheter en 2026 ?
Les non-citoyens ne peuvent acquérir de biens résidentiels que via les schémas agréés par l’Economic Development Board (EDB) ou le cadre G+2.
Qu’est-ce que l’IRS (Integrated Resort Scheme) ?
Ancien programme de villas de luxe dans des resorts intégrés (golf, spa, hôtel). Les nouveaux projets sont rares ; le marché est essentiellement secondaire. Le seuil pour le permis de résidence est de 375 000 USD. Terrain en pleine propriété (freehold).
Que propose le RES (Real Estate Scheme) ?
Appartements et villas dans des résidences sécurisées. Seuil d’achat plus accessible, permis de résidence dès 375 000 USD. Souvent en bail emphytéotique de 99 ans renouvelable ou en freehold selon les opérations.
Pourquoi le PDS (Property Development Scheme) est-il le programme phare ?
Lancé en 2015, il couvre la majorité des nouveaux projets (villas, appartements, penthouses, parfois commerces). Pas de prix minimum général, mais permis de résidence dès 375 000 USD. Revente libre et location autorisée. Terrain souvent en freehold.
Que sont les Smart City ?
Zones mixtes (logements, bureaux, commerces) labellisées (Moka, Beau Plan, Côte d’Or…). Mêmes seuils de résidence (375 000 USD) et avantages fiscaux possibles pour les activités économiques.
Peut-on acheter un appartement G+2 ?
Oui. Les étrangers peuvent acquérir des appartements dans des immeubles d’au moins deux étages sur rez-de-chaussée (G+2) dès environ 6 millions de roupies mauriciennes (environ 125 000-130 000 USD). Le permis de résidence s’obtient à partir de 375 000 USD d’investissement.
Quels sont les droits d’enregistrement et les frais d’acquisition en 2026 ?
Les droits d’enregistrement pour les non-citoyens sous IRS, RES, PDS, Smart City, IHS et G+2 qualifiants s’élèvent à 5%. La hausse à 10% prévue par le Finance Act 2025 a été abrogée par le Finance Act 2026 (août 2026).
Un droit additionnel de 10% (à la charge du vendeur) peut s’appliquer uniquement dans le cas très spécifique de certains biens situés sur terrains de l’État ou Pas Géométriques.
Prévoyez également les frais de notaire (environ 1 à 1,5%), les éventuels frais d’agence et les coûts bancaires. Globalement, les frais annexes se situent souvent entre 8% et 12% du prix d’achat.
Comment fonctionne le permis de résidence lié à l’achat ?
Dès 375 000 USD d’investissement dans un bien éligible, le propriétaire obtient un permis de résidence valable tant qu’il détient le bien. Il couvre le conjoint et les enfants à charge de moins de 24 ans.
Ce permis autorise le séjour mais n’ouvre pas automatiquement le droit de travailler (permis de travail distinct nécessaire). Le renouvellement est lié à la conservation du bien.
Quelles règles de paiement et de financement s’appliquent ?
Depuis décembre 2024, pour les acquisitions sous IRS, RES, PDS, Smart City et IHS, 85% du prix doivent être payés en roupies mauriciennes (après conversion de devises étrangères) et 15% peuvent l’être en devises. Cette règle peut évoluer ; vérifiez auprès de votre banque ou notaire avant l’achat.
Pour certains biens (terrains de l’État, Pas Géométriques, ou projets spécifiques) d’un prix supérieur à 750 000 USD, les 750 000 premiers dollars doivent provenir de fonds propres transférés de l’étranger. Pour les autres biens (IRS, RES, PDS standards), les règles de financement habituelles s’appliquent : apport personnel de 35 à 50% minimum, LTV jusqu’à 65-70% selon les banques. Les taux locaux tournent autour de 4,5% à 6,5%.
Comment se déroule concrètement un achat ?
- Définir l’usage (résidence principale, secondaire, location, retraite).
- Choisir le schéma adapté (PDS pour la majorité des nouveaux projets).
- Obtenir un numéro fiscal mauricien.
- Sélectionner le bien et signer une promesse de vente (acompte 10-30%).
- Ouvrir un compte bancaire local.
- Obtenir l’autorisation EDB / ministère des Finances (plusieurs semaines).
- Payer les droits d’enregistrement (5%).
- Signer l’acte authentique.
- Déposer la demande de permis de résidence.
Délai total réaliste : 3 à 6 mois.
Quelles régions privilégier en 2026 ?
- Nord (Grand Baie, Pereybère) : vie animée, marché dynamique.
- Ouest (Tamarin, Flic en Flac, Rivière Noire) : nature, kitesurf, bons rendements locatifs.
- Est (Belle Mare, Anahita) : segment luxe et resorts.
Quels points de vigilance pour un investisseur suisse ?
Vérifiez toujours le statut exact du bien (schéma EDB ou G+2), la date d’enregistrement du futur acte et les éventuelles spécificités de terrains d’État. Conservez tous les justificatifs. Pour la fiscalité suisse (revenus locatifs, plus-values éventuelles), un conseiller fiscal reste indispensable, la convention de double imposition Suisse-Maurice n’étant pas encore pleinement opérationnelle dans toutes les situations.
L’Île Maurice conserve en 2026 une attractivité réelle pour les investisseurs avertis : cadre clair, fiscalité avantageuse pour les particuliers et permis de résidence lié à la propriété. Les ajustements réglementaires de 2025-2026 ont renforcé la sélectivité sans remettre en cause les fondamentaux. Une préparation rigoureuse et l’accompagnement d’un notaire et d’un conseil local restent la clé d’une opération réussie.
Dernière mise à jour : 10 septembre 2026 | Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les réglementations pouvant évoluer, consultez un notaire mauricien et un conseiller fiscal avant toute décision d’investissement.
