Impôts 2026 : le guide expert pour les propriétaires immobiliers en Suisse
(Mise à jour post-votation et décision du Conseil fédéral)
Déclarer ses impôts reste une obligation. Pour un propriétaire, c’est aussi l’une des dernières grandes fenêtres d’optimisation avant le basculement du système. La votation du 28 septembre 2025 a acté l’abolition de la valeur locative à 57,7 %. Le Conseil fédéral a ensuite fixé l’entrée en vigueur au 1er janvier 2029. Les déclarations 2026, 2027 et 2028 restent donc soumises aux règles actuelles : valeur locative imposable, mais déductions complètes des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien.
C’est précisément cette période de transition qui offre encore des leviers puissants.
Que change (et que ne change pas) concrètement pour 2026 ?
Rien sur le fond pour vos déclarations des trois prochaines années. Vous continuez à déclarer la valeur locative de votre résidence principale (et secondaire si elle est occupée) et vous conservez le droit de déduire intégralement les intérêts débiteurs et les frais d’entretien.
À partir de la période fiscale 2029 :
- Suppression de la valeur locative (plus de revenu fictif imposable).
- Suppression de la déduction des frais d’entretien pour la résidence principale.
- Limitation très forte de la déduction des intérêts hypothécaires (sauf régime dégressif limité pour les primo-accédants).
- Possibilité pour les cantons d’introduire un impôt spécial sur les résidences secondaires.
Conséquence immédiate : 2026-2028 constituent la dernière période pendant laquelle les gros travaux restent pleinement déductibles. Les professionnels anticipent un pic de rénovations d’ici fin 2028.
Peut-on encore déduire intégralement les intérêts hypothécaires en 2026 ?
Oui, à 100 %. Les intérêts débiteurs liés à l’hypothèque restent entièrement déductibles du revenu imposable (LIFD art. 33 al. 1 let. a). Même si les taux réels sont bas, l’avantage fiscal demeure intact. Les banques continuent souvent de calculer la capacité sur un taux théorique (autour de 5 %), ce qui limite le montant empruntable, mais n’affecte pas la déductibilité.
Quels frais d’entretien peut-on déduire et comment optimiser ?
Tous les frais qui préservent la valeur du bien : travaux sanitaires et électriques, peinture, menuiserie, toiture, abonnements de maintenance, primes d’assurance bâtiment.
Les investissements visant l’efficacité énergétique (isolation, pompe à chaleur, panneaux solaires, etc.) restent intégralement déductibles. Plusieurs cantons et la Confédération maintiennent des mesures d’accompagnement jusqu’à la fin du système actuel.
Stratégie recommandée : chaque année, le propriétaire choisit entre le forfait (généralement 10 à 20 % de la valeur locative selon l’âge du bien, sans justificatifs) et les frais effectifs. Alternez selon les années. Prenez le forfait les années calmes et passez aux frais effectifs les années de gros travaux.
Comment l’amortissement indirect via le pilier 3a fonctionne-t-il en 2026 ?
L’amortissement indirect reste fiscalement plus avantageux que l’amortissement direct. Vous versez sur votre pilier 3a et utilisez ce capital pour rembourser progressivement la dette hypothécaire, tout en déduisant les versements de votre revenu imposable.
Plafonds 2026 (inchangés par rapport à 2025) :
- Salarié affilié à une caisse de pension : CHF 7 258.
- Indépendant sans 2e pilier : 20 % du revenu net, maximum CHF 36 288.
Nouveauté majeure depuis le 1er janvier 2026 : les rachats rétroactifs sont possibles. Vous pouvez combler les lacunes de cotisation apparues à partir de 2025, dans la limite de dix ans en arrière. Le montant maximal par année de lacune correspond au « petit plafond » de l’année du rachat (CHF 7 258 en 2026). Ce rachat s’ajoute à la cotisation ordinaire de l’année en cours. Condition obligatoire : avoir déjà versé le maximum de l’année courante avant d’effectuer le rachat.
Cette mesure offre une flexibilité réelle pour optimiser à la fois la prévoyance et la charge fiscale, surtout si vous avez eu des années de cotisation incomplète.
Que peuvent déduire les propriétaires d’étage (PPE) ?
Les frais d’administration de la PPE et les contributions au fonds de rénovation restent déductibles, à condition qu’ils servent à la conservation de la valeur du bien. Les travaux votés en assemblée et réellement exécutés suivent les mêmes règles que pour un propriétaire individuel.
Quelle stratégie adopter concrètement pour 2026-2028 ?
- Planifiez dès maintenant les rénovations importantes (surtout énergétiques) pour les réaliser avant fin 2028.
- Alternez forfait et frais effectifs selon le volume de travaux.
- Maximisez le pilier 3a chaque année et utilisez les rachats rétroactifs dès que possible.
- Conservez tous les justificatifs (factures, procès-verbaux PPE, attestations d’intérêts).
- Vérifiez les particularités cantonales : les barèmes et certaines déductions varient encore d’un canton à l’autre.
Une consultation avec un fiduciaire ou un conseiller fiscal reste le moyen le plus sûr d’adapter ces règles à votre situation personnelle. Les économies potentielles sont significatives, mais elles se jouent dans les détails et dans le calendrier.
Sources principales : Administration fédérale des contributions (AFC), décision du Conseil fédéral du 1er avril 2026, Office fédéral des assurances sociales (OFAS) pour les plafonds 3a, Loi fédérale sur l’impôt fédéral direct (LIFD) et Ordonnance sur la prévoyance professionnelle liée (OPP 3).
Profitez de ces dernières années de pleine déductibilité. Après 2028, le paysage fiscal du propriétaire change durablement.
📌 Sources :
- Administration fédérale des contributions (AFC)
- Office fédéral des assurances sociales (OFAS)
- Loi fédérale sur l’impôt fédéral direct (LIFD)
