Investir à l’Île Maurice en 2026 : IRS, RES, PDS, fiscalité et permis de résidence
📌 Introduction
L’Île Maurice s’impose en 2026 comme la destination privilégiée des investisseurs suisses en quête d’un cadre de vie exceptionnel, d’une fiscalité attractive et d’un accès privilégié à l’océan Indien.
Ce guide exhaustif intègre les toutes dernières mesures du Budget 2025/2026, entrées en vigueur le 1er juillet 2025 et pleinement applicables en 2026. Vous y trouverez une analyse complète des programmes IRS, RES, PDS et Smart City, des conditions d’acquisition, de la fiscalité actualisée et des modalités d’obtention du permis de résidence.
1️⃣ Pourquoi investir à l’Île Maurice en 2026 ?
✅ Stabilité politique et économique
- Démocratie parlementaire stable, système juridique mixte (droit français et common law britannique)
- Croissance du PIB : +6,8 % prévision 2026 (FMI)
- Taux de change compétitif (1 MUR ≈ 0,021 CHF / 0,020 EUR)
✅ Fiscalité attractive
- Impôt sur les sociétés : 15 % (abattements possibles jusqu’à 80 % pour activités régionales)
- Pas d’impôt sur la fortune, ni de droits de succession
- Exonération de droits de douane sur les meubles et effets personnels (dans les 2 ans suivant l’acquisition)
- Aucune taxation des plus-values à la revente (sauf pour les biens détenus par des sociétés)
✅ Qualité de vie
- Climat tropical, 7 mois d’été, 2 saisons
- Infrastructures médicales et scolaires de niveau international
- Sécurité, stabilité, environnement préservé
- Population multiculturelle et francophone
2️⃣ Les programmes d’accès à la propriété pour étrangers (2026)
🟦 IRS (Integrated Resort Scheme)
- Ancien programme (lancé 2006)
- Villas de luxe dans des resorts intégrés (golf, spa, hôtel 5*)
- Prix d’entrée : ≥ 500 000 USD (historiquement 375 000 USD, relevé en 2023)
- Permis de résidence immédiat et permanent pour le propriétaire et sa famille
- Terrain en pleine propriété (freehold)
- Disponibilité : stock résiduel uniquement (ex: Anahita, Tamarina, Heritage)
🟩 RES (Real Estate Scheme)
- Programme lancé en 2007 pour élargir l’accès au marché
- Appartements, villas dans des résidences sécurisées
- Prix d’entrée : ≥ 200 000 USD
- Permis de résidence pour tout achat ≥ 375 000 USD (sinon, permis de séjour de 10 ans renouvelable)
- Terrain en bail emphytéotique (99 ans, renouvelable) ou en pleine propriété sur certaines opérations
- Marché actif : Grand Baie, Pereybère, Flic en Flac, Tamarin
🟪 PDS (Property Development Scheme)
- Programme phare depuis 2015 (succède à IRS/RES)
- Projets mixtes : villas, appartements, penthouse, commerces, bureaux
- Prix d’entrée : ≥ 200 000 USD
- Permis de résidence pour tout achat ≥ 375 000 USD
- Terrain en pleine propriété possible (selon projet)
- Flexibilité accrue : location autorisée, revente libre à tout acquéreur (mauricien ou étranger)
- Exemples : Cap Marina, Heritage Villas, Azuri, Mont Choisy
🟨 Smart City Scheme
- Programme lancé en 2015 pour créer des villes intelligentes et durables
- Acquisition de bureaux, commerces, logements dans des zones labellisées
- Prix d’entrée : variable (souvent ≥ 200 000 USD pour le résidentiel)
- Permis de résidence pour tout achat ≥ 375 000 USD
- Avantages fiscaux majeurs pour les entreprises (exonération partielle d’impôt, crédit d’impôt investissement)
- Exemples : Moka Smart City, Beau Plan, Côte d’Or, Mon Trésor
3️⃣ 🔥 NOUVEAUTÉS 2026 — Budget 2025/2026 (applicables depuis le 1er juillet 2025)
| Mesure | Ancien régime | Régime 2026 | Impact |
|---|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | 5 % | 10 % | ⚠️ Coût d’acquisition augmenté |
| Droits de mutation | 5 % | 10 % | ⚠️ À prévoir dans le budget |
| Devise de paiement | 100 % devises étrangères | 85 % en MUR / 15 % devises | ✅ Favorise l’économie locale |
| Financement obligatoire | Non requis | 1er palier : 750 000 USD en fonds propres | 🔴 Réserve aux investisseurs fortunés |
| Permis de résidence (seuil IRS) | 500 000 USD | 500 000 USD (inchangé) | ➡️ Stable |
| Permis de résidence (seuil RES/PDS) | 375 000 USD | 375 000 USD (inchangé) | ➡️ Stable |
📌 Conséquences pour l’investisseur suisse
- Augmentation significative des frais d’acquisition : pour un bien à 500 000 €, les droits passent de 25 000 € à 50 000 €.
- Nécessité de disposer d’un apport personnel conséquent : 750 000 USD en fonds propres avant tout financement bancaire.
- Paiement en roupies mauriciennes : prévoir une couverture de change (CHF/MUR) pour optimiser le taux.
4️⃣ Permis de résidence : conditions détaillées 2026
✅ Résidence permanente (acquisition ≥ 375 000 USD)
- Octroyé pour 10 ans, renouvelable
- Valable pour le propriétaire, son conjoint et ses enfants de moins de 25 ans
- Autorisation de séjour, pas d’autorisation de travail (sauf demande spécifique)
- Renouvellement conditionné à la conservation du bien
✅ Résidence permanente (acquisition ≥ 500 000 USD en IRS)
- Permis de résidence permanent (sans limitation de durée)
- Même avantages familiaux
- Idéal pour les retraités et investisseurs longue durée
✅ Occupation temporaire (acquisition < 375 000 USD)
- Permis de séjour de 3 ans renouvelable (1 an par période passée à Maurice)
- Valable pour l’achat d’un appartement ou d’une villa en RES/PDS entre 200 000 et 375 000 USD
- Adapté aux résidences secondaires sans résidence fiscale
5️⃣ Fiscalité de l’investisseur étranger (mise à jour 2026)
🔸 Fiscalité locale
- Taxe foncière : négligeable (quelques centaines d’euros par an)
- Impôt sur le revenu locatif : 15 % (déduction possible des intérêts d’emprunt, frais de gestion, amortissement)
- Plus-value immobilière : exonérée pour les particuliers
- IFI : inexistant
- Succession : 0 % entre époux et descendants directs
🔸 Convention fiscale Suisse – Île Maurice
- Texte signé le 24 janvier 2025, entrée en vigueur prévue en 2026
- Élimination de la double imposition sur :
- Les revenus locatifs (imposition à Maurice, crédit d’impôt en Suisse)
- Les dividendes et intérêts
- Les gains immobiliers (si bien détenu +5 ans)
- Clause d’échange de renseignements (norme OCDE)
6️⃣ Financement d’un bien à Maurice en 2026
🏦 Prêt hypothécaire local (banques mauriciennes)
- Taux : 4,5 % – 6,5 % (variable ou fixe 1-3 ans)
- LTV : jusqu’à 65 % pour les étrangers (35 % d’apport minimum)
- Durée : 10 à 20 ans
- Frais de dossier : 1 % – 1,5 %
🏦 Prêt hypothécaire en Suisse
- Refinancement d’un bien suisse pour libérer des liquidités
- Hypothèque sur un bien existant en Suisse
- Taux préférentiels (1,5 % – 2,5 %)
⚠️ Nouvelle contrainte 2026 (Budget)
Pour tout achat ≥ 750 000 USD, l’acheteur doit justifier d’un apport personnel de 750 000 USD avant tout recours au crédit.
Cette mesure vise à limiter l’endettement des non-résidents et à privilégier les investisseurs fortunés.
7️⃣ Guide pratique : les 10 étapes pour acheter à Maurice
- Définir son projet : usage personnel, location, retraite
- Choisir le bon programme : IRS (luxe), RES (bon rapport), PDS (flexibilité)
- Obtenir le Code fiscal mauricien (gratuit, 24h)
- Sélectionner le bien (visite sur place ou virtuelle)
- Signer le compromis (Promesse de vente) : versement de 10 % à 30 %
- Ouvrir un compte bancaire mauricien (obligatoire)
- Obtenir l’autorisation du ministère des Finances (procédure standard, 4-8 semaines)
- Payer les droits d’enregistrement (10 %) – NOUVEAU TAUX 2026
- Signer l’acte authentique chez le notaire
- Déposer la demande de permis de résidence
Délai total : 3 à 6 mois
8️⃣ Coûts totaux d’acquisition (simulation 2026)
| Poste | Taux / Montant |
|---|---|
| Prix du bien | 500 000 € |
| Droits d’enregistrement | 10 % → 50 000 € |
| Frais de notaire | 1,5 % → 7 500 € |
| Frais d’agence | 3 % – 5 % → 15 000 – 25 000 € |
| Frais bancaires / dossier | 1 % → 5 000 € |
| Total frais annexes | ≈ 77 500 – 87 500 € |
| Coût total d’acquisition | ≈ 577 500 – 587 500 € |
➡️ Prévoir un budget global = prix du bien + 15 % à 18 % de frais.
9️⃣ Régions et biens recommandés en 2026
🏝️ Nord (Grand Baie, Pereybère, Cap Malheureux)
- Vie animée, restaurants, boutiques, marina
- Marché RES et PDS très actif
- Appartements 2-3 chambres : 300 000 – 600 000 €
- Villas : 600 000 – 1 200 000 €
🌿 Ouest (Tamarin, Rivière Noire, Flic en Flac)
- Spot de kitesurf, nature préservée, couchers de soleil
- Développement récent (Eko Savannah, Black River)
- Villas PDS : 650 000 – 1 500 000 €
- Excellents rendements locatifs (5-7 %)
🌅 Est (Anahita, Belle Mare, Trou d’Eau Douce)
- Luxe, golf, resorts 5*
- Programmes IRS et PDS haut de gamme
- Villas : 1 200 000 – 3 500 000 €
- Clientèle internationale fortunée
🔟 FAQ — Investir à l’Île Maurice en 2026
❓ Puis-je obtenir un prêt en francs suisses ?
Oui, certaines banques mauriciennes acceptent les prêts en CHF, EUR, USD, GBP. Taux compétitifs.
❓ Le permis de résidence permet-il de travailler ?
Non, sauf autorisation expresse du ministère du Travail (rare). Pour travailler, il faut un permis de travail distinct.
❓ Quelle est la durée du bail emphytéotique (RES) ?
99 ans, renouvelable. Les contrats récents incluent souvent une clause de renouvellement automatique.
❓ Est-il possible d’acheter à plusieurs (copropriété) ?
Oui, Pacaso et d’autres opérateurs proposent des modèles de copropriété fractionnée sur certains projets PDS.
❓ Quels sont les risques ?
- Hausse des droits d’enregistrement (désormais intégrée)
- Fluctuation de la roupie mauricienne
- Délais d’obtention du permis de résidence (allongés en 2025)
📌 Conclusion
L’Île Maurice reste en 2026 une destination d’exception pour les investisseurs suisses, malgré le durcissement de certaines conditions (droits d’enregistrement, apport personnel). Les programmes PDS et Smart City offrent une flexibilité inégalée, tandis que les nouveaux accords fiscaux avec la Suisse renforcent l’attractivité du territoire.
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