Lors de l’achat d’une maison, attention à l’impôt sur les gains immobiliers

Lorsqu’un bien change de propriétaire, l’impôt sur les gains immobiliers est dû. La loi stipule que son paiement incombe au précédent propriétaire. Ce que les acheteurs doivent savoir: si le propriétaire précédent ne s’acquitte pas de cet impôt, la commune se tourne vers le nouveau propriétaire pour le règlement de sa créance.

Protégez-vous contre les mauvaises surprises

En tant qu’acheteur, renseignez-vous auprès de la commune pour connaître le montant de l’impôt. Convenez avec le vendeur que vous réglez les impôts à la commune et que la somme sera déduite du prix d’achat. Vous pouvez aussi verser le montant sur un compte bloqué qui sera uniquement libéré après le versement de l’impôt sur les gains immobiliers.

Gardez à l’esprit qu’il y aura d’autres impôts et taxes à payer

Certains cantons réclament en outre des droits de mutation sur l’achat d’un bien immobilier. Ceux-ci peuvent atteindre 3% du prix de vente et sont supportés à parts égales par l’acheteur et le vendeur. Il faut aussi payer les émoluments du registre foncier et les frais de notaire, qui sont la plupart du temps calculés sur la valeur vénale. Evaluez ces taxes en vous basant sur 1% de la valeur vénale et précisez leur ventilation dans le contrat de vente. Il est d’usage que l’acheteur et le vendeur en paient chacun la moitié.

Lorsque vous louez votre bien immobilier, les recettes des loyers sont soumises à l’impôt sur le revenu. Si vous occupez vous-même le logement, une valeur locative (fictive) est ajoutée à votre revenu imposable. Les intérêts hypothécaires peuvent être déduits (à concurrence du rendement brut de la fortune augmenté de 50 000 CHF). Si vous versez de l’argent dans le pilier 3a, vous pouvez déduire ce montant de votre revenu imposable et utiliser ultérieurement celui-ci pour l’amortissement de l’hypothèque. Vous bénéficiez ainsi d’avantages fiscaux.

Déduisez fiscalement les rénovations

L’achat d’un bien immobilier existant entraîne souvent des transformations, rénovations ou modernisations. Sachez que les dépenses augmentant la valeur du bien ne sont pas déductibles du revenu imposable. Seule peut être déduite la partie des coûts visant à préserver la valeur.

Le contribuable est tenu d’apporter la preuve de ses dépenses pour faire valoir des déductions fiscales. Conservez donc toutes les factures et prenez des photos de l’état du bien avant la rénovation. Notre conseil: pour les transformations de grande ampleur, il peut être judicieux de répartir les travaux sur plusieurs années.

Veillez à effectuer les rénovations au bon moment

Lors de l’achat d’un bien, il faut aussi tenir compte de la «pratique Dumont». En vertu de celle-ci, les rénovations préservant la valeur, normalement fiscalement déductibles, sont considérées comme des frais augmentant la valeur pendant les cinq années qui suivent l’achat et ne peuvent donc être déduites de l’impôt fédéral direct.

Cette pratique a été assouplie par le Tribunat fédéral mais elle s’applique pour tous les impôts sur le revenu cantonaux. Le Parlement fédéral examine actuellement les révisions de loi visant l’abrogation de cette restriction. Toutefois, aucune décision n’a encore été prise. Il peut donc s’avérer intéressant de repousser quelque peu les rénovations non urgentes.

En résumé: en s’informant en temps utile, il est possible d’optimiser fiscalement l’achat d’un bien immobilier et d’éviter les mauvaises surprises. De même, il est utile, lorsqu’on envisage des rénovations, de s’informer sur les dispositions fiscales. Et surtout, la localisation du bien est capitale, car les règles fiscales varient d’un canton à l’autre.

Source: immoScout24

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