Si vous vendez votre maison ou votre appartement dans un but lucratif, vous devez payer l‘impôt sur les plus-values. Le montant dépend du bénéfice net, de la période de détention et de l’emplacement. Les plus-values immobilières sont imposées différemment d’un canton à l’autre en Suisse. Mais une chose est la même dans les 26 cantons : si le vendeur doit l’impôt sur les plus-values immobilières, le bien est redevable – et l’administration fiscale peut percevoir la facture impayée auprès du nouveau propriétaire. Ceci est important à savoir si vous envisagez d’acheter une maison ou un appartement. Mais sympa les uns après les autres…
Qu’est-ce que l’immobilier de toute façon ?
Dans la plupart des cantons, les biens immobiliers sont définis dans le droit fiscal de la même manière que dans le code civil. En plus des biens immobiliers et des constructions, par exemple, les parts de copropriété dans des biens immobiliers, les droits indépendants ou permanents inscrits au registre foncier tels que les droits de construction, d’usufruit et de source ou l’octroi de droits d’eau et d’autres servitudes sont également considérés comme des biens immobiliers et sont taxés. Dans la plupart des cas, l’impôt sur les gains immobiliers concerne les maisons ou les appartements.
Qui est redevable de la taxe : vendeur ou acheteur ?
Le vendeur est redevable de l’impôt s’il tire profit de la vente. Si le vendeur ne paie pas la dette, les autorités fiscales peuvent enregistrer un privilège légal dans le registre foncier et recouvrer le montant de la facture impayée auprès du nouveau propriétaire.
Cela protège les acheteurs des mauvaises surprises
- Demandez au vendeur de déposer le montant de la taxe auprès du bureau des impôts ou sur un compte bancaire. L’administration fiscale peut calculer l’impôt sur les plus-values immobilières avant la vente.
- Si le vendeur n’est pas d’accord avec le point 1, déposez le prix d’achat sur un compte bancaire auquel le vendeur ne pourra pas accéder tant que l’impôt sur les gains immobiliers n’aura pas été payé.
- Si le vendeur n’est pas d’accord avec le point 1 ou le point 2, vous payez l’impôt sur les gains immobiliers et déduisez le montant de l’impôt du prix d’achat.
- Quelle que soit la variante sur laquelle vous et le vendeur êtes d’accord : Il est essentiel que vous indiquiez par écrit dans le contrat d’achat comment l’impôt sur les gains immobiliers est garanti et payé.
Comment est calculée la plus-value immobilière ?
Le calcul est simple : le prix de vente moins les coûts d’investissement est égal au bénéfice immobilier. Dans la plupart des cantons, les coûts d’investissement sont définis de la même manière ou de manière similaire que dans le canton de Zurich :
- Prix d’achat ou valeur marchande il y a 20 ans si vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 20 ans
- Dépenses valorisantes, par exemple pour une nouvelle cuisine ou l’aménagement du grenier, ajustées des prestations d’assurance et des contributions des autorités fédérales, cantonales ou communales
- Contributions des propriétaires fonciers telles que la chaussée, les égouts ou les contributions à valeur ajoutée
- Commission de courtage lors de l’achat et de la vente, généralement 2 % du prix d’achat plus la TVA
- Frais d’insertion lors de l’achat et de la vente
- Frais de changement de main lors de l’achat et de la vente
Comment est calculé l’impôt sur les plus-values immobilières ?
L’impôt sur les gains immobiliers est un impôt spécial et est dû lors de la vente. Trois facteurs sont déterminants pour leur calcul : le profit, la durée de détention et la localisation. Les cantons calculent très différemment l’impôt sur les gains immobiliers. Voici les plus grandes différences :
- Progressive ou proportionnelle : Dans la plupart des cantons, l’impôt est calculé de manière progressive, c’est-à-dire à un taux uniforme, par exemple 30 % dans le canton d’Appenzell-Ausserrhoden. Pour cela, chaque canton calcule proportionnellement l’impôt sur les gains immobiliers. Plus le bénéfice net imposable est élevé, plus la charge fiscale est élevée.
- Taux d’imposition : Une plus-value immobilière de CHF 500’000 est six fois plus lourdement imposée à Saint-Gall (CHF 164’000) après 10 ans qu’à Sarnen (CHF 27’000) dans le canton d’Obwald.
- Longue période de détention : Tous les cantons sauf Bâle-Campagne et Obwald accordent des rabais si le vendeur est propriétaire de sa maison ou de son appartement depuis longtemps. Zurich, par exemple, accorde une remise de 5 % sur les ventes après 5 ans, 20 % après 10 ans et 50 % après 20 ans. Genève est le seul canton à renoncer complètement à l’impôt sur les plus-values immobilières après 25 ans.
- Période de détention courte: Tous les cantons, à l’exception de Soleure, exigent une surtaxe sur les plus-values immobilières à court terme et imposent ainsi une charge plus lourde aux spéculateurs. Zurich, par exemple, facture 50 % de plus pour les ventes après moins d’un an et 25 % de plus pour les ventes après 2 ans, Bâle-Ville facture même 60 % de plus pour les ventes après 3 ans.
Bon à savoir : Vous pouvez calculer l’impôt sur les plus-values immobilières en ligne dans certains cantons, par exemple à Berne , Lucerne ou Saint-Gall.
Conseil : Les lois fiscales sont complexes et diffèrent d’un canton à l’autre. C’est pourquoi il vaut mieux faire ses recherches avant la vente qu’après. Un agent immobilier de votre région connaissant les lois fiscales et le marché peut vous conseiller et en même temps vous accompagner dans la vente de votre maison ou appartement.
Report d’impôt : quand faut-il payer ?
L’impôt sur les gains immobiliers n’est pas toujours exigible immédiatement. Elle sera différée si vous utilisez le produit de la vente pour acheter un bien de remplacement en Suisse. Selon les cantons, vous devez réinvestir le produit dans un délai d’un à deux ans, ce délai pouvant exceptionnellement être prolongé jusqu’à quatre ans. Cependant, le report d’impôt n’est accordé que pour le remplacement d’un logement occupé par son propriétaire – et uniquement si le prix d’achat du bien de remplacement est supérieur aux coûts d’investissement du bien vendu. Si le prix d’achat est inférieur aux coûts d’investissement, le montant total de la taxe est immédiatement exigible (exemple 3). C’est particulièrement le cas lorsque vous vendez une maison plus grande et plus chère et achetez un appartement plus petit et moins cher.
| Exemple 1 | exemple 2 | Exemple 3 | |
|---|---|---|---|
| Prix de vente propriété ancienne | 1 100 000 francs | 1 100 000 francs | 1 100 000 francs |
| les coûts d’investissement | 800 000 francs | 800 000 francs | 800 000 francs |
| Profit | 300 000 francs | 300 000 francs | 300 000 francs |
| Prix d’achat du bien de remplacement | 1 300 000 francs | 900 000 francs | 700 000 francs |
| Contrôlable immédiatement | 0 francs | 200 000 francs | 300 000 francs |
| report d’impôt pour | 300 000 francs | 100 000 francs | 0 francs |
Conseil : Vous souhaitez vendre une propriété qui vaut beaucoup plus qu’avant ? Au mieux, cela vaut la peine d’attendre encore quelques années et de bénéficier d’un taux d’imposition moindre. Dans le canton de Zurich, par exemple, vous pouvez obtenir le remboursement d’impôt maximal après 20 ans et dans le canton de Berne seulement après 35 ans.
Autres raisons d’un report d’impôt
L’impôt sur les gains immobiliers peut être reporté pour de nombreuses raisons. Par exemple, en raison de changements de propriété par héritage, héritage anticipé ou donations et en raison de changements de propriété entre époux en raison de changements dans les droits de propriété matrimoniaux, de séparation ou de divorce. Cependant, dès que la maison ou l’appartement est vendu à un tiers, l’impôt sur la plus-value immobilière devient dû. Elle est calculée sur la base du prix d’achat d’origine et non de la valeur de rachat. La période de détention du propriétaire précédent est prise en compte pour cela. Et si le prix de vente est investi dans un bien immobilier neuf occupé par son propriétaire, l’impôt sur les plus-values immobilières peut encore être différé…
Bon à savoir : Le report d’impôt ne s’applique pas aux résidences secondaires, aux appartements de vacances ou aux biens en location. Si vous vendez un immeuble à appartements, vous ne pouvez reporter l’impôt que pour un appartement occupé par son propriétaire.
L’impôt sur les gains immobiliers représente beaucoup d’argent. C’est pourquoi il vaut la peine de parler à des experts. De préférence avec un agent immobilier qui connaît les lois fiscales cantonales et ce à quoi vous devez faire attention lors de la vente ou comment vous protéger des mauvaises surprises lors de l’achat.
Source: houzy
