Dans le cadre d’une transaction immobilière, l’estimation de la valeur d’un bien est indispensable. Il existe différentes méthodes d’estimation, parmi lesquelles la méthode de la valeur de rendement. Comparis vous explique son fonctionnement.
- Qu’est-ce que la méthode de la valeur de rendement ?
- De quels facteurs dépend la valeur de rendement ?
- Comment la valeur de rendement est-elle calculée ?
- Qui peut déterminer la valeur de rendement ?
- Quelles sont les autres méthodes d’estimation ?
Qu’est-ce que la méthode de la valeur de rendement ?
La méthode de la valeur de rendement détermine la valeur vénale d’un bien immobilier sur la base des revenus locatifs nets. Elle n’est utilisée que pour les biens locatifs.
Valeur vénale d’un bien immobilier
La valeur vénale désigne la valeur de marché actuelle d’un bien immobilier. Elle peut être plus élevée ou plus basse que le prix de vente réel.
De quels facteurs dépend la valeur de rendement ?
Trois facteurs principaux déterminent la valeur de rendement :
- Taux de capitalisation : le montant du taux de capitalisation dépend largement de la situation du bien immobilier. Plus la situation est bonne, moins le risque de vacance est élevé. Cela fait baisser le taux de capitalisation. Parallèlement, une bonne situation favorise le prix du bien et des prix immobiliers élevés tirent les rendements attendus vers le bas. De plus, les taux de capitalisation varient fortement en fonction de la banque ou de l’établissement hypothécaire et de l’estimation du risque. C’est pourquoi il n’existe pas de taux d’intérêt applicable de manière générale pour le calcul.
- État du bâtiment : un bâtiment ancien requiert des travaux de rénovation plus importants qu’un neuf. Les rénovations différées réduisent la valeur de rendement, car elles sont déduites du calcul. Il en va de même pour les dommages du bâtiment.
- Potentiel de révision du loyer : les appartements loués sous la valeur de marché de la période considérée altèrent la valeur de rendement. C’est pourquoi le potentiel du bien immobilier est souvent pris en compte dans la méthode de la valeur de rendement. Pour cela, les loyers nets sont adaptés aux fins de l’estimation. Mais souvent, les banques ne peuvent pas tenir compte de ce potentiel. Elles ne retiennent généralement que les loyers actuels. Cela a une influence sur la limite supérieure de financement d’un bien locatif.
Comment la valeur de rendement est-elle calculée ?
La valeur de rendement est basée sur les loyers annuels recouvrables. Elle repose sur les revenus locatifs possibles après déduction des charges telles que le chauffage, l’électricité et l’eau. Les revenus locatifs nets annuels sont divisés par un taux de capitalisation :valeur de rendement = rendement locatif / taux de capitalisation
Qui peut déterminer la valeur de rendement ?
Le calcul de la valeur de rendement nécessite des connaissances techniques et l’accès au logiciel correspondant. Les agents immobiliers professionnels, les sociétés de conseil en immobilier ou bien les banques détiennent cette expertise et établissent les évaluations immobilières.
Bon à savoir : En cas de vente immobilière par un agent, l’évaluation est incluse dans sa commission. Lorsque la valeur de rendement est établie de manière indépendante, le prix de cette prestation dépend du prestataire, de la taille du bien et de la complexité.
Quelles sont les autres méthodes d’estimation ?
Outre la méthode de la valeur de rendement, les agents immobiliers expérimentés ont également recours à d’autres méthodes pour calculer la valeur d’un bien immobilier :
- Le modèle de prix hédoniste : Ce modèle convient surtout aux biens immobiliers standard occupés par les propriétaires. Le modèle de prix hédoniste détermine la valeur d’un bien immobilière à l’aide des prix de vente effectivement payés pour des biens similaires dans la région.
- Méthode de la valeur intrinsèque : Cette méthode est recommandée pour l’évaluation des biens immobiliers de luxe. Selon cette méthode, la valeur d’un bien immobilier se compose de la valeur du terrain et de la valeur vénale de la propriété. La valeur intrinsèque peut donc différer de la valeur de marché.
Source: Comparis