Une rénovation vaut-elle la peine avant la vente?

Toute vente d’une maison présuppose des actions à long terme. En effet, bon nombre de mesures de rénovation n’ont aucune influence sur l’acheteur et sont donc de l’argent perdu.

La question de l’état énergétique d’un bien immobilier reste au cœur des préoccupations des acheteurs.

Roland Altwegg, responsable des Nouveaux modèles d’affaires et écosystèmes chez Raiffeisen Suisse, conseille plutôt d’adopter une stratégie de rénovation sur le long terme, qui tienne compte de la valeur énergétique d’un bien immobilier, et qui permette au vendeur de proposer son bien en toute sérénité avec de nombreux arguments positifs. 

Interview avec l’expert Roland Altwegg

Interview: Robert Wildi

Un propriétaire souhaite vendre son bien immobilier, mais n’a réalisé aucun travail d’assainissement depuis des années. Comment peut-il se faire une image concluante de l’état de son bien?

Roland Altwegg: Premièrement, peu importe que les murs aient été repeints il y a peu ou non, l’important est que tout fonctionne bien, soit en ordre et propre. Peut-être le futur propriétaire voudra-t-il entreprendre quelques travaux. En revanche, la question de l’état énergétique d’un bien immobilier reste au cœur des préoccupations des acheteurs: quel est l’état des fenêtres? Les combles et le sous-sol sont-ils bien isolés? Mais ils s’intéressent également davantage à la consommation et aux coûts occasionnés par le chauffage.

Autant de travaux de recherche qu’un propriétaire lambda n’a guère le temps de réaliser tout seul. Où peut-il obtenir de l’aide?

En réalité, l’analyse de l’état global du bien immobilier n’est pas une mince affaire. Raiffeisen apporte un précieux soutien grâce à son évaluation énergétique immobilière dans le cadre de son conseil en propriété du logement. Nous montrons l’état énergétique et les éventuels besoins d’investissement sur les prochaines années, définissons le montant de potentielles subventions et pouvons également simuler des scénarios d’assainissement. Le partenariat avec le Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) assure à nos clients un accès direct à cet outil de gestion officiel dédié aux modernisations énergétiques en Suisse. Une stratégie de rénovation bien planifiée sur le long terme vaut la peine d’un point de vue financier, augmente le confort d’habitation et préserve ou accroît la valeur d’un bien immobilier.Pour en savoir plus sur le CECB® et trouver des experts en la matière

Vaut-il la peine d’opérer une petite rénovation d’un bien juste avant sa publication, afin qu’il soit plus intéressant sur le marché d’acheteurs?

Les petites rénovations seules ne suffisent pas pour se démarquer. L’important, c’est de garder une vue d’ensemble afin d’éviter toute erreur dans la modernisation. Toute mesure, aussi insignifiante soit-elle mais effectuée dans le bon ordre, peut avoir un grand effet. Il faut veiller à ce tout soit en bon état et de révéler les points faibles en toute transparence afin de bénéficier d’un écho favorable sur le marché.

Dans quelle mesure les agents immobiliers chargés d’estimer un bien se laissent-ils influencer par un assainissement?

Comme je l’ai déjà dit, il faut renoncer aux rénovations de camouflage. En effet, un agent immobilier professionnel saura exactement ce qu’il en est et ne se laissera pas berner.

N’existe-t-il aucune règle générale selon laquelle une rénovation de CHF 20’000 peut augmenter la valeur d’un bien de CHF 50’000?

Non, cette corrélation n’existe pas. Il est bien plus important de faire la différence entre mesures sauvegardant la valeur et mesures accroissant la valeur. D’autres facteurs peuvent également avoir une grande importance, tels que la valeur affective, l’emplacement, la desserte, la charge fiscale, le bruit, la proximité avec les écoles et les commerces. Enfin, la demande effective et la propension individuelle des potentiels acheteurs au «Goodwill» sont bien sûr décisives pour le prix réaliste du logement.

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Selon vous, la rénovation d’un bien immobilier peut-elle comporter des risques si le style choisi ne plaît qu’à une petite partie des acheteurs potentiels?

En effet, il faut bien réfléchir avant de se lancer dans de telles activités et faire appel à des professionnels. Nous déconseillons vivement les rénovations de camouflage et à valeur affective, qui n’impressionnent guère les acheteurs potentiels. Si des rénovations intérieures s’imposent, mieux vaut revoir le prix à la baisse que d’engager des travaux que l’acheteur aurait fait autrement selon ses goûts.

Que pensez-vous des investissements rapides dans des équipements de luxe tels que sauna, espace bien-être ou technologies Smart Home? Ces mesures accroissent-elles toujours la valeur du bien?

Ce type d’investissements peut faire effet s’ils correspondent au goût et aux besoins des acheteurs potentiels. Mais là encore, on peut se tromper. Aujourd’hui, les acheteurs accordent en effetbeaucoup plus d’importance à l’aspect pratique, donc plutôt aux plus-values concrètes, qu’au luxe.

Recommandez-vous une stratégie de rénovation à long terme pour garantir la sauvegarde de la valeur énergétique d’un bien immobilier?

Oui certainement, peu importe que l’on pense à vendre son bien ou non. En effet, des assainissements progressifs sont tout aussi avantageux sur le plan fiscal. Ils permettent de stopper l’augementation de la charge fiscale et réduisent donc celle-ci, cumulée sur plusieurs années.

5 conseils pour sauvegarder ou augmenter la valeur de son bien immobilier

1. Avant tout investissement important, demandez-vous s’il vaut mieux moderniser ou détruire et reconstruire.

2. En cas de modernisation, faites appel à un architecte expérimenté et à un conseiller énergétique.

3. Misez sur des matériaux durables et sur la qualité des travaux.

4. Considérez l’utilisation de votre bien dans une perspective à long terme.

5. Les investissements ayant une valeur affective (tels qu’une cuisine en bois massif) n’accroissent pas forcément la valeur de votre bien.

Source: Banque Raiffeisen