Investir à l’île Maurice en 2026 : immobilier, fiscalité et permis de résidence
L’île Maurice s’impose en 2026 comme l’une des destinations les plus attractives pour l’investissement immobilier international. Sa stabilité politique, son cadre fiscal compétitif et la qualité de vie qu’elle offre aux résidents étrangers continuent d’attirer entrepreneurs, familles internationales et investisseurs patrimoniaux.
Le marché immobilier mauricien a cependant évolué ces dernières années. Les réformes introduites par le Finance (Miscellaneous Provisions) Act 2025 ont modifié certains paramètres fiscaux et renforcé la structuration du secteur immobilier destiné aux non-citoyens. Dans ce contexte, comprendre les règles applicables en 2026 est essentiel avant d’envisager un investissement.
Ce guide détaillé présente les programmes immobiliers accessibles aux étrangers, les principales évolutions fiscales, les conditions d’obtention d’un permis de résidence ainsi que les points de vigilance à connaître avant d’investir.
Pourquoi investir à l’île Maurice en 2026
Un marché immobilier en maturation
Après plusieurs années de croissance, le marché immobilier mauricien entre dans une phase de maturité. Les nouvelles règles visent à favoriser des projets immobiliers de qualité et à sécuriser l’investissement des acquéreurs internationaux.
Cette évolution contribue à renforcer la crédibilité du marché auprès des investisseurs étrangers tout en préservant la valeur patrimoniale des biens situés dans les programmes les plus recherchés.
Une fiscalité toujours attractive
Malgré certaines adaptations fiscales, l’environnement fiscal mauricien reste particulièrement compétitif par rapport à de nombreuses juridictions.
Principales caractéristiques :
- absence d’impôt sur la fortune
- absence d’impôt sur les successions
- absence de taxe sur les plus-values immobilières
- taux d’imposition maximal sur les revenus : 20 %
Cette simplicité fiscale constitue l’un des principaux atouts de l’île pour les investisseurs internationaux.
Un cadre de vie recherché
Au-delà des considérations fiscales, Maurice séduit également pour sa qualité de vie. L’île combine infrastructures modernes, sécurité, climat tropical et accessibilité internationale.
Elle attire ainsi :
- des entrepreneurs internationaux
- des retraités actifs
- des familles expatriées
- des investisseurs patrimoniaux
Les programmes immobiliers accessibles aux étrangers
Les non-citoyens peuvent acquérir un bien immobilier uniquement dans des projets autorisés par l’Economic Development Board.
PDS – Property Development Scheme
Le PDS constitue aujourd’hui le programme immobilier le plus courant pour les investisseurs étrangers.
Il permet l’acquisition :
- de villas de prestige
- d’appartements haut de gamme
- de résidences situées dans des projets mixtes intégrant commerces et services.
IRS – Integrated Resort Scheme
Le IRS correspond aux premiers projets immobiliers destinés aux investisseurs étrangers.
Ces programmes proposent généralement :
- des villas de luxe
- des resorts avec golf ou marina
- des services hôteliers intégrés.
RES – Real Estate Scheme
Le RES est un programme plus résidentiel permettant l’acquisition de biens dans des ensembles sécurisés de taille plus modeste.
Appartements G+2
Les étrangers peuvent également acquérir certains appartements situés dans des immeubles de type Ground + 2, sous réserve de respecter les conditions réglementaires et un seuil minimum de prix.
Seuil d’investissement et permis de résidence
L’acquisition d’un bien immobilier d’une valeur minimale de 375 000 USD dans un programme approuvé permet d’obtenir un permis de résidence mauricien.
Ce permis reste valable tant que l’investisseur conserve la propriété du bien.
Il permet notamment :
- de résider légalement à Maurice
- d’inclure le conjoint et les enfants à charge
- de bénéficier du cadre fiscal local.
Évolutions fiscales importantes à partir de 2026
Évolution des taxes liées aux transactions immobilières
Certaines dispositions du Finance (Miscellaneous Provisions) Act 2025 prévoient une évolution des taxes applicables aux transactions immobilières impliquant des non-citoyens.
À partir du 1er juillet 2026, les taxes cumulées liées à l’acquisition ou au transfert immobilier pourraient atteindre un niveau global proche de 10 % du prix du bien, selon les modalités prévues par la législation.
Les investisseurs envisageant une acquisition avant cette date peuvent ainsi bénéficier d’un environnement fiscal potentiellement plus favorable.
Absence de taxe sur les plus-values
Malgré les discussions apparues lors du discours budgétaire, la version finale de la loi ne prévoit pas l’introduction d’une taxe sur les plus-values immobilières.
La revente d’un bien immobilier reste donc, à ce jour, exonérée d’impôt sur la plus-value.
Smart Cities : un segment immobilier stratégique
Les projets Smart City occupent une place particulière sur le marché immobilier mauricien.
Certains avantages fiscaux ont été supprimés pour les nouveaux projets approuvés après juin 2025. Cette évolution crée un effet de rareté pour les projets certifiés avant cette réforme.
Le nombre de projets concernés étant limité, ces actifs pourraient progressivement s’imposer comme l’un des segments les plus recherchés du marché secondaire.
Pour les investisseurs patrimoniaux, cette rareté peut constituer un facteur de valorisation à long terme.
Permis de résidence alternatifs
En parallèle de l’investissement immobilier, plusieurs permis permettent de s’installer à Maurice.
Permis investisseur
Destiné aux entrepreneurs souhaitant créer ou développer une activité à Maurice.
Permis professionnel
Accordé aux salariés étrangers disposant d’un contrat de travail avec une entreprise locale.
Permis indépendant
Conçu pour les consultants, freelances ou professionnels exerçant une activité indépendante.
Permis retraité
Réservé aux personnes âgées de plus de 50 ans souhaitant s’installer à Maurice.
Ces permis peuvent constituer une alternative pour les investisseurs qui souhaitent résider sur l’île tout en développant une activité professionnelle.
Risque de change : un élément souvent sous-estimé
L’investissement immobilier à Maurice implique une exposition à plusieurs devises.
Le seuil d’investissement est fixé en dollars américains, tandis que les transactions immobilières et les revenus locatifs sont généralement libellés en roupies mauriciennes.
Pour un investisseur européen ou suisse, cela implique un schéma de conversion :
EUR → USD → MUR.
Les fluctuations entre ces devises peuvent influencer la rentabilité réelle d’un investissement locatif.
Une stratégie de financement en devises ou une couverture partielle du risque de change peut donc être envisagée afin de sécuriser l’investissement.
Processus d’achat immobilier à Maurice
L’acquisition d’un bien immobilier suit généralement les étapes suivantes :
- sélection du projet immobilier
- vérification juridique du bien par un avocat ou un notaire
- signature d’un pré-contrat de vente
- versement d’un acompte
- obtention de l’autorisation de l’Economic Development Board
- signature de l’acte de vente final.
Une fois la transaction finalisée, les démarches pour obtenir le permis de résidence peuvent être engagées.
Conclusion
En 2026, l’île Maurice reste l’une des destinations les plus attractives pour l’investissement immobilier international. Son cadre fiscal compétitif, la stabilité de son environnement économique et sa qualité de vie continuent d’attirer une clientèle internationale exigeante.
Les évolutions législatives récentes témoignent toutefois d’une volonté des autorités de structurer davantage le marché immobilier destiné aux non-citoyens. Dans ce contexte, une analyse précise du projet et un accompagnement professionnel restent essentiels pour sécuriser l’investissement.
Pour les investisseurs recherchant une diversification patrimoniale dans un environnement fiscal favorable, l’île Maurice demeure une destination stratégique.
FAQ – Investir à l’île Maurice
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Maurice ?
Oui, mais uniquement dans des programmes immobiliers autorisés par l’Economic Development Board, comme les projets PDS, IRS ou RES.
Quel investissement minimum permet d’obtenir un permis de résidence ?
Un investissement immobilier d’au moins 375 000 USD permet d’obtenir un permis de résidence mauricien.
Existe-t-il une taxe sur les plus-values immobilières à Maurice ?
À ce jour, la législation mauricienne ne prévoit pas d’impôt sur les plus-values immobilières.
Combien coûtent les taxes liées à l’achat immobilier ?
Selon les dispositions introduites récemment, les taxes cumulées liées à l’acquisition pourraient atteindre environ 10 % du prix du bien, selon la structure de la transaction.
