Les 5 erreurs à éviter quand on achète une résidence secondaire à l’étranger

Introduction

Dans un monde de plus en plus globalisé, l’achat d’une résidence secondaire à l’étranger attire de nombreux investisseurs. Devenir propriétaire sous le soleil et profiter d’un pied-à-terre pour ses vacances tout en réalisant un investissement rentable, le rêve est tentant. Cependant, cette démarche peut s’avérer complexe et semée d’embûches pour qui n’y est pas préparé. Loin des cartes postales idylliques, l’acquisition d’un bien immobilier hors de nos frontières demande de la méthode et de la prudence.

Cet article met en lumière les cinq erreurs les plus courantes à éviter absolument pour mener à bien son projet et garantir un investissement réussi sur le long terme. Suivez le guide pour vous lancer en toute sérénité dans l’aventure de l’immobilier international !

1. Se précipiter sur un « coup de cœur » sans étudier le marché local

Vous avez eu un véritable coup de foudre pour cette charmante maison lors de votre dernier séjour sur la Riviera Maya ? Même si l’émotion fait partie de l’équation, gardez la tête froide. Il est essentiel de prendre le temps d’analyser en profondeur le marché immobilier local avant de faire un achat. Sinon, le risque est grand de surpayer votre bien ou de vous tromper de localisation.

Mieux vaut donc tempérer son enthousiasme et se poser les bonnes questions :

• Quel est l’état réel du marché ?
• Quelles sont les villes et les quartiers les plus prometteurs ?
• Les prix sont-ils surévalués ou en phase avec la réalité économique ?
• Quelles sont les perspectives d’évolution à moyen-long terme ?
• Les loyers sont-ils en hausse ou en baisse ?

Pour y répondre, plongez-vous dans la presse spécialisée, étudiez les indices de référence, rencontrez des experts locaux… Une décision impulsive peut entraîner des regrets et de lourdes pertes financières. Votre résidence secondaire doit être un investissement rentable autant qu’un nid douillet.

2. Ne pas anticiper tous les coûts

L’acquisition d’une propriété à l’étranger implique de nombreux coûts, souvent sous-estimés au départ. Au-delà du prix d’achat, une longue liste de frais est à prévoir. Leur montant peut rapidement gonfler la facture et grever la rentabilité locative de votre bien. Pour éviter les mauvaises surprises, listez et chiffrez en amont l’intégralité des dépenses :

• Frais d’agence immobilière et de notaire
• Taxes et impôts locaux
• Travaux de rénovation ou d’amélioration
• Charges de copropriété
• Coûts d’entretien (jardin, piscine…)
• Frais d’assurance multirisques
• Factures d’eau, d’électricité, de télécommunication…
• Et si vous optez pour la location saisonnière : coûts de gestion, de ménage et de conciergerie

En dressant un budget complet intégrant ces différents postes, vous pourrez déterminer avec précision le seuil de rentabilité de votre investissement. Vous saurez combien de semaines de location seront nécessaires pour couvrir vos charges et dégager un bénéfice. Essentiel pour partir du bon pied !

3. Mal évaluer le potentiel locatif

Pour de nombreux acheteurs, la résidence secondaire n’est pas qu’un lieu de villégiature. C’est aussi un investissement locatif dont on attend une certaine rentabilité. La clé est d’estimer correctement le potentiel locatif et les rendements attendus AVANT de se lancer. Cela demande une analyse approfondie du marché local et de ses spécificités.

Plusieurs critères sont à prendre en compte :

• L’attractivité touristique de la ville et du quartier
• La concurrence locale (hôtels, résidences de tourisme, locations entre particuliers…)
• Le niveau des loyers pratiqués pour des biens similaires
• La saisonnalité (haute et basse saisons, évènements…)
• La capacité d’accueil et les prestations proposées (nombre de couchages, équipements, services…)

Des outils en ligne vous aident à connaître le taux d’occupation moyen et les revenus potentiels de votre bien, comme le simulateur d’Airdna pour les locations Airbnb. N’hésitez pas non plus à solliciter l’avis d’agences immobilières ou de gérants locatifs. Leur expertise du marché vous sera précieuse pour affiner vos prévisions et optimiser votre rendement.

4. Négliger l’impact fiscal

Source de revenus supplémentaires, la location de votre résidence secondaire a forcément un impact sur vos impôts. Or les règles fiscales diffèrent grandement d’un pays à l’autre. Impossible de faire l’impasse sur ces aspects, sous peine de vous exposer à de sérieux désagréments avec l’administration fiscale. Mieux vaut donc bien vous renseigner en amont.

D’abord, anticipez les taxes liées à votre acquisition : frais de notaire, droits d’enregistrement, TVA immobilière… Leur montant peut atteindre 10 à 15% du prix du bien. Selon les pays, il existe des régimes fiscaux spécifiques pour les résidents étrangers propriétaires d’une maison de vacances. Au Portugal par exemple, le statut de résident non habituel (RNH) permet aux retraités européens de bénéficier d’une exonération d’impôts pendant 10 ans.

Ensuite, pensez à déclarer les loyers perçus. Ils sont imposables dans le pays où est situé le bien ET dans votre pays de résidence. Pour éviter une double imposition, des conventions internationales prévoient généralement que les impôts payés à l’étranger donnent droit à un crédit d’impôt dans le pays d’origine. Attention, vous devrez probablement remplir une déclaration de revenus locaux en plus de votre déclaration habituelle.

Le mieux est de vous faire accompagner par un avocat fiscaliste qui saura vous guider dans ce labyrinthe fiscal. Il vous conseillera aussi sur le régime le plus avantageux et les éventuelles déductions à faire valoir (amortissement du bien, intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges…).

5. Ne pas se faire accompagner par des professionnels

Acheter un bien immobilier dans un pays qu’on connaît peu est une opération périlleuse. D’autant plus quand on ne maîtrise pas la langue locale et les us et coutumes. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous aurez besoin de vous entourer d’un réseau de partenaires solides. Miser sur des professionnels de l’immobilier international, c’est la clé d’un investissement serein et sûr.

Votre premier allié sera un agent immobilier spécialisé dans votre zone géographique cible. Grâce à sa connaissance intime du marché, il vous guidera vers les biens correspondant à vos critères et à votre budget. Il pourra même dénicher des pépites hors des sentiers battus ou vous alerter si le prix demandé est surestimé. De plus, il vous accompagnera dans vos visites et vous assistera dans la négociation.

Le notaire est un autre acteur incontournable, le seul habilité à authentifier l’acte de vente. Son rôle est de s’assurer de la régularité de la transaction, de la validité des titres de propriété, de l’absence d’hypothèques… Il procède également à la publication de la vente au registre foncier. En tant que tiers de confiance, il sécurise l’opération et défend vos intérêts en toute impartialité.

D’autres intervenants peuvent vous épauler selon vos besoins :

• Avocat pour auditer les aspects juridiques
• Expert-comptable pour optimiser la fiscalité
• Architecte ou maître d’œuvre pour des travaux
• Agence de conciergerie pour la gestion locative

Leur expertise vous fera gagner un temps précieux et vous évitera bien des tracas. De quoi aborder sereinement votre projet !

Conclusion

Acheter sa résidence secondaire à l’étranger est une belle opportunité à condition de ne pas se précipiter. Une préparation minutieuse en amont et un bon accompagnement sont les clés d’une expatriation immobilière réussie. En évitant les pièges les plus courants, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour faire de cet investissement un succès.

Prendre le temps d’explorer le marché local, prévoir un budget complet, évaluer le potentiel locatif, anticiper la fiscalité, s’entourer de bons partenaires… En suivant ces conseils, vous pourrez concrétiser votre rêve d’une maison de vacances sans mauvaise surprise.

Et le jeu en vaut la chandelle ! Devenir propriétaire dans le pays de son cœur, c’est s’offrir un nouveau cadre de vie pour s’évader dès que possible. C’est avoir la liberté d’y télétravailler quelques semaines dans l’année. C’est préparer sa retraite au soleil et faire fructifier son capital immobilier. C’est la promesse de moments inoubliables, de rencontres enrichissantes, de traditions et de cultures à découvrir. C’est la douceur de se sentir un peu chez soi, loin de chez soi. Bref, c’est s’ouvrir un horizon de possibilités !