Les agents immobiliers évitent les plateformes immobilières

De nombreux demandeurs de logement sont actuellement confrontés à une offre fortement réduite sur les grands portails immobiliers. C’est d’autant plus étonnant qu’il y ait autant de changements de mains de foyers pendant la pandémie. Il y a une rumeur persistante selon laquelle les objets manquants seront tous vendus secrètement. Notre analyse des publicités homegate montre une image différente : les grands courtiers en particulier ont réduit leurs offres sur les portails externes.

Texte : Gerd Gisler, Analytics Immobilien

Où puis-je trouver des offres immobilières ? De nombreux acheteurs de maison se demandent cela. (Illustration : Banque cantonale de Zürcher)

Quiconque cherche actuellement un logement dans le canton de Zurich et parcourt Internet à la recherche d’annonces adaptées connaît trop bien le phénomène : les principaux portails immobiliers ont été vidés. Les quelques publicités restantes disparaissent généralement rapidement. En même temps, vous connaissez toujours un nombre surprenant de personnes dans votre environnement personnel qui ont eu plus de chance et ont trouvé un objet. Un coup d’œil aux données confirme cette impression. Le nombre de maisons unifamiliales et de copropriétés vendues reste à un niveau élevé et la tendance des derniers trimestres est clairement à la hausse. La question se pose de savoir sur quels canaux ces foyers sont proposés. La légende selon laquelle ces objets étaient vendus « sous la paume de la main » tient bien. Mais est-ce vraiment comme ça,

Les annonces à domicile se font plus rares, les transactions se multiplient

Transactions et annonces de vente, indice (100 = T4 2018)

(Sources : Office statistique du canton de Zurich, Homegate, Zürcher Kantonalbank)

Les contacts informels sont bien sûr très utiles lors de la recherche d’un bien immobilier. Néanmoins, nous sommes convaincus que la plupart des transactions sont effectuées sur le marché libre. La sympathique femme d’en face qui, par sympathie personnelle, propose à la famille voisine sa maison à vendre au moment opportun et renonce en même temps à une offre publique, est un phénomène rarissime. Nous voyons trois raisons principales à la forte baisse des annonces immobilières.

Premièrement, les nouveaux bâtiments n’ont souvent plus besoin d’être annoncés. Il suffit souvent de mettre en place une commission de construction pour vendre tous les appartements avant le début de la construction. Deuxièmement, il n’y a presque pas de marchandises à rotation lente de nos jours. Qui ne connaît pas les objets antérieurs dans les rues bruyantes, dans des endroits périphériques ou avec un mauvais bronzage, qui avaient déjà été déclarés en interne comme un cas désespéré. Ceux-ci ont été activés encore et encore afin de trouver un acheteur. Il n’y a pratiquement plus de cas de ce genre de nos jours. Presque tout s’en va. La troisième et la plus importante raison de la baisse des inscriptions immobilières est due aux grandes sociétés de courtage bien connues. Les courtiers nationaux en particulier ont réduit le nombre de propriétés annoncées sur la plateforme. Cependant, cette évolution ne signifie pas que les grandes agences sont moins actives. Au contraire, ils s’appuient de plus en plus sur leurs propres canaux de vente pour commercialiser les propriétés. Ils conservent généralement des listes de parties intéressées avec des profils de recherche spécifiques et tiennent leurs clients au courant avec des newsletters. Avec leurs propres portails, ils peuvent s’adresser à leurs clients de manière plus ciblée. Le public local qui ne participe aux visites de la propriété que par curiosité, ainsi que les autres badauds, restent donc à l’écart. À l’heure actuelle, la demande de maisons privées est souvent si forte que les courtiers en maisons unifamiliales reçoivent plusieurs centaines de demandes de contact, ce qui augmente la charge administrative. Le prix souhaité peut généralement être atteint avec beaucoup moins d’acheteurs potentiels. La fidélisation de la clientèle est également améliorée avec le marketing direct via votre propre portail, ce qui peut conduire à des commandes de suivi. Avec le déménagement, les acheteurs potentiels doivent souvent vendre leur propre maison. Par exemple, lors du passage d’une maison unifamiliale à une copropriété en raison de l’âge ou lors de l’achat d’une propriété plus grande. En fin de compte, le marketing direct permet également aux courtiers d’économiser les frais de publicité.

Les grandes sociétés de bourse passent moins d’annonces

Part des 15 plus gros courtiers dans toutes les annonces de vente

(Sources : Homegate, Zürcher Kantonalbank)

Il n’est pas surprenant que ce soient précisément les agences de courtage bien connues qui réduisent leurs offres sur les grands portails. Comme ils sont déjà bien connus, ils peuvent facilement générer suffisamment de demande sur leurs propres portails. Les petits courtiers, tels que les start-ups proptech, en revanche, sont pour la plupart encore inconnus et n’atteignent leur public que via des portails immobiliers.

De moins en moins osent vendre sans courtier

Bien que le nombre d’annonces placées par des courtiers suprarégionaux soit en baisse, la proportion d’annonces placées sans l’intervention d’un courtier diminue depuis des années. Les petites agences deviennent de plus en plus importantes et, au cours des deux dernières années, de plus en plus d’entreprises de proptech. En raison de l’évolution dynamique des prix, de nombreuses personnes désireuses de vendre ont l’espoir d’obtenir un prix de vente légèrement plus élevé lorsqu’elles sont vendues par un professionnel. La volonté de ne pas avoir à négocier soi-même avec les intéressés, compte tenu des prix des logements actuellement très élevés, joue également un rôle. En fin de compte, beaucoup évitent également les risques lors de la vente, ce qu’un vendeur professionnel peut délibérément éviter.

De moins en moins de ventes ont lieu sans l’intervention d’un courtier

(Sources : Homegate, Zürcher Kantonalbank)

Les courtiers en proptech ont le vent en poupe

Contrairement aux grands acteurs, de nombreuses entreprises de proptech ont augmenté le nombre d’annonces publiées. Les start-up s’appuient principalement sur un processus numérisé avec des workflows automatisés. Contrairement aux courtiers traditionnels, qui font généralement dépendre leur commission du prix d’achat atteint, les nouveaux arrivants annoncent souvent la vente avec des prix fixes. À l’heure actuelle, les estimations des maisons sont souvent dépassées. Le système de commission incite les courtiers traditionnels à intensifier leur engagement pour un prix d’achat élevé. Dans le cas des prix fixes, l’incitation à vendre à des prix élevés est déplacée vers le traitement le plus rapide possible du processus de vente.

Les courtiers en proptech ont connu une croissance rapide ces dernières années

Nombre d’annonces de vente placées par les sociétés de proptech, total annuel actuel

(Sources : Homegate, Zürcher Kantonalbank)