Optimisation du Transfert de Bail Commercial : Un Guide Juridique Pratique
Question d’un lecteur :
« Je loue une arcade commerciale à un locataire qui exploite un restaurant. Il y a deux ans, nous avons signé un bail de cinq ans. Aujourd’hui, il souhaite transférer son bail à une autre personne, mais cette dernière ne m’a fourni aucun document sur sa situation personnelle ou financière. On m’a dit que je devais obligatoirement accepter ce transfert. Est-ce vrai ? »
Marc S., Genève.
Réponse de Maître Anne Hiltpold, avocate chez CGI Conseils.
L’idée qu’un bailleur doit automatiquement accepter le transfert d’un bail commercial est une simplification erronée. En réalité, ce processus est encadré par des règles strictes qui protègent les droits des deux parties. Voici un guide clair pour mieux comprendre vos obligations et vos options en tant que bailleur.
Les Clés du Transfert d’un Bail Commercial
Le transfert d’un bail commercial, particulièrement pour des locaux comme un restaurant, ne se fait pas à la légère. Voici les points essentiels à maîtriser :
- Conditions légales à respecter
Un transfert n’est possible que si le bail concerne des locaux commerciaux et que les conditions prévues par la loi – notamment l’article 263 du Code des obligations suisse (CO) – sont remplies. Ce n’est pas une obligation aveugle pour le bailleur. - Nécessité du consentement du bailleur
Le locataire ne peut transférer son bail sans votre accord explicite. Il doit vous adresser une demande formelle, accompagnée d’informations détaillées sur le repreneur : solvabilité (extrait de poursuites, revenus), expérience professionnelle ou capacité à gérer l’activité (par exemple, dans la restauration). Vous avez le droit de demander ces éléments pour évaluer le sérieux du candidat. - Délai de réflexion raisonnable
Une fois la demande reçue, vous disposez d’un délai pour répondre, généralement de 30 jours, extensible à 60 jours si l’analyse est complexe (par exemple, pour vérifier la viabilité financière du repreneur). Prenez ce temps pour éviter une décision hâtive. - Formalisation écrite
Votre consentement doit être donné par écrit. Sans cet accord formel, le transfert ne peut avoir lieu légalement. - Refus pour juste motif
Vous pouvez refuser le transfert si vous avez un motif valable, basé sur des critères objectifs (insolvabilité du repreneur, manque de qualifications) ou subjectifs (doutes raisonnables sur la relation future), à condition de respecter les principes de bonne foi. Par exemple, si le repreneur ne peut garantir le paiement du loyer ou n’a aucune expérience en restauration, votre refus sera justifiable.
Conséquences du Transfert
- Avec votre accord :
Si vous acceptez, le repreneur devient le nouveau locataire et assume tous les droits et obligations du bail. Cependant, le locataire initial reste solidairement responsable des dettes (loyers impayés, dégâts) pendant deux ans, sauf clause contraire dans le bail. - Sans votre accord :
Si le locataire transfère le bail sans votre consentement ou malgré un refus justifié, vous pouvez résilier le contrat de manière anticipée (art. 257d CO) et réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice subi.
Conseils Pratiques pour 2025
En 2025, avec des loyers commerciaux souvent élevés et un marché immobilier compétitif, sécuriser vos intérêts est primordial. Voici quelques recommandations :
- Exigez un dossier complet : Ne vous contentez pas de promesses verbales. Demandez des preuves concrètes de la fiabilité du repreneur.
- Consultez un expert : Un avocat ou un conseiller juridique peut vous aider à évaluer la demande et à rédiger une réponse conforme.
- Anticipez les litiges : Un refus mal motivé ou un retard excessif peut être contesté par le locataire. Agissez avec diligence et transparence.
Conclusion : Un Équilibre à Trouver
Le transfert d’un bail commercial n’est pas une obligation imposée au bailleur, mais une démarche encadrée qui exige votre implication. En tant que propriétaire, vous avez le pouvoir – et le devoir – de protéger vos intérêts tout en respectant le cadre légal. Une évaluation rigoureuse du repreneur et une communication claire avec votre locataire garantiront une transaction équitable et sans surprises.
Source : CGI Conseils, expertise juridique au service des bailleurs et locataires.
